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某市路网及河道整治项目贷款核心要素提示借款人：某市城建开发公司；贷款人：J银行；金额：10亿元；期限：7年（含宽限期2年）；利率：按人民银行对应期限贷款基准利率上浮10%执行；用途：用于城市路网及河道整治项目建设；贷款方式：信用放款。同时市财政局出具还款承诺函，承诺事项由市人大审议通过。申请时间：2004年11月基本情况借款人是东部某省一个县级市从事城建开发的国有企业，注册资本10亿元，其中市财政局出资9亿元，市开发投资公司出资1亿元。借款人主要职能是承担城市基础设施及市政公用事业项目的投资、融资、建设、管理任务，法人代表由现任市长兼任，总经理由现任市财政局局长兼任。该公司在财务管理体制上实行收支两条线，资金来源包括两部分：一是市政府根据每年城建项目计划安排的财政资金，实行专项拨款；二是银行借款和其他负债；资金运用也包括两个方面：一是支付城建项目的工程款，二是偿还银行贷款本息。因此，其偿债能力主要取决该市财政实力。截至上年末，借款人资产总额46亿元，负债总额27亿元，资产负债率58.5%。借款人在J银行开立一般账户，目前银行融资总额22.4亿元，其中J银行贷款余额7.2亿元，同业占比32%，均由市财政局承诺还款。本次申请贷款项目为本市城市路网及河道整治建设工程，包括21个子项目，其中新建道路工程10个、扩建道路工程8个和河道治理工程3个。项目总投资38亿元，全部为固定资产投资，其中自筹资金18亿元，占比47%；拟申请银行贷款20亿元。受借款人委托，由J银行牵头筹组银团，目前各参贷银行意向承贷金额合计为23亿元。截至目前，项目自筹资金已到位1.5亿元，尚需自筹16.5亿元。市财政局计划在未来三年的建设性支出中予以安排。根据评估对该市城建资金的预测，本项目建设期内（2004-2006年）累计资金来源44亿元，扣除需要偿还城建贷款本息20亿元，尚余24亿元，可以满足本项目自筹资金的需要。该市上年实现GDP508亿元，人均GDP约为45000元（已突破5000美元），高于北京、天津等大城市，略低于上海市，近两年该市连续名列全国综合实力百强县（市）前茅。上年市本级可支配收入63亿元，本级财政总支出61亿元，其中城市维护费和基本建设支出合计7.6亿元。截至目前，本市财政负债总额为43亿元，评估预测到2006年其银行负债总额达到峰值49亿元，当年本级财政可支配收入对财政负债总额的覆盖率为1.55。本项目属于非经营性项目，偿债资金来源于市财政资金，评估预测贷款期（2004－2011年）内市财政最大偿债来源约为106亿元，财政负债总额为90亿元，财政负债总的偿债保证比约为1.18；同期城建资金最大偿债来源为78亿元，城建负债规模为63亿元，城建负债总的偿债保证比约为1.24。本项目贷款拟采用信用方式。市财政局承诺，本笔贷款偿债资金安排纳入市财政预算，承诺事项由市人大决议通过。有利条件及风险因素分析一、有利条件分析。本项目所在城市经济发达，财政实力较强，地方可支配收入增长较快，财政收入的稳定性及区域信用环境较好。虽然该市仅是一个县级市，但其经济总量较大，人均GDP已超过全国主要大中城市。借款人以政府财政为依托，得到地方政府大力支持，本项目又是该市的重点建设项目，由市财政负责偿还贷款本息。评估测算地方财政偿债能力较强，偿债资金来源有一定的保障。同时市财政局同意将项目偿债资金纳入本市财政预算，并报市人大审议通过，从而可增强其承诺的有效性和可靠性。本项目贷款采用银团方式，参贷行较多，意向认购总额目前已超过项目融资总额，有利于分散风险。二、风险因素分析。（1）政府信用风险。借款人为政府融资平台，实质是代政府举债。本项目贷款还贷来源为市财政资金，但根据我国预算法和担保法，地方政府举债及地方政府担保均受到限制，其承诺还款的合法性存在障碍。另一方面，贷款期间政府换届、体制改革以及行政干预等都有可能对银团贷款偿还产生不利影响。（2）偿债风险。市财政收入及城建资金收入与今后宏观经济发展相关度大，如果达不到预期值，将可能影响本项目贷款的偿还。（3）筹资风险。根据市财政收支预测，今后两年该市城市建设投资较为集中，本项目后续财政自筹资金能否按计划到位存在一定的不确定性。（4）银团组团风险。J银行对本项目贷款实行全额包销，虽然目前已有多家银行提出参贷意向，但目前银团尚未筹组成功，如果各参贷行不能按原计划参贷或最终认购的额度不足，J银行将承担更多的贷款份额。综合评审意见本项目为某市重点城建项目，建设条件具备。但借款人为政府市政基础设施建设融资窗口，贷款项目是一个城建捆绑项目，具有准公共产品性质，项目本身不产生收益，偿债资金来源完全依赖于该市财政资金。虽然本项目还存在一定的政府信用风险、筹资风险、偿债风险等风险因素，但考虑到项目所在城市经济发达，财政实力较强，区域信用环境较好。项目偿债资金安排将纳入市财政预算，评估测算地方财政偿债能力较强，还贷资金来源有一定保障。且本项目贷款采用银团方式，有利于分散风险。综合权衡，同意在落实以下前提条件下牵头为本项目筹措20亿元银团贷款，其中本行留贷份额不超过10亿元，期限7年（含宽限期2年），采用约定还款方式，每半年偿还一次，利率按人民银行规定的对应期限贷款基准利率执行。前提条件为：（1）项目自筹资金与银团贷款同比例到位。（2）市财政局书面向银团承诺：①本项目贷款统一由市财政安排偿还，按约定还贷计划将每年偿债资金纳入年度财政支出预算。②市财政在银团代理行开设“城市建设偿债基金”专户，确保专户余额不低于当年应还本付息额，并接受代理行监管。③及时将偿债资金拨付借款人，确保借款人能按时足额还本付息。④市财政负债总额在任一时点不超过本级财政可支配收入（以上承诺需经市人大决议通过）。（3）在银团借款合同中约定：①在银团贷款未清偿前，未经银团同意不改变公司的股东及股权结构、经营范围和企业性质。②借款人在银团代理行开设项目建设资金专用账户和偿债专用账户，确保贷款专款专用。偿债专用账户最低余额不低于未来一期应偿还贷款本息之和，授权银团代理行对上述账户进行监管。

某市城区主干道改造项目贷款核心要素提示借款人：某市新区交通建设投资公司的国有独资公司，法人代表由区交通局副局长兼任，主要职能是负责区内交通基础建设、融资、管理等工作。该公司本身无经营收益，还贷来源由区交通局及财政局统筹安排。由于借款人刚成立，未编制财务报表，目前无银行借款。基本情况本项目是对区内主干道进行改造，该路段自建成通车以来，交通量快速增长，上年混合车流量已达到21800辆/日，大大超过了原设计能力，且路面状况恶化。该段公路全长7.7公里，按一级公路标准建设，双向6车道，结合城市道路功能设置人行道，路基宽33.5米，设计行车速度80公里/小时，路面采用在现有水泥混凝土路面上加铺沥青混凝土罩面的方式处理。目前项目可研报告和环评报告已经市有关部门批复。项目计划于2004年初开始施工，建设期9个月。项目总投资11200万元，其中自筹4200万元，申请银行贷款7000万元，自筹比例为38%。自筹资金主要来源为：新区交通局3000万元，已作为借款人注册资本投入；项目经过的某镇政府1200万元，拟按工程进度投入。本项目属非收费性质，项目本身无收益和还贷来源，借款人也无其它经营收益。新区交通局和财政局承诺以新区每年的摩托车养路费优先用于偿还银行贷款本息。借款人也表示将把贷款的还本付息纳入每年的摩托车养路费使用计划，逐年报市财政局核准。新区人大常委会也同意如借款人无法偿还借款，由区财政综合统筹资金偿还，并在该区同期财政预算中安排。目前新区的摩托车养路费实行收支两条线，由区交通局收取后全额划入市财政局专户；支出由区交通局每年编制使用计划报市财政局核准，主要用于公路整修、改建及事业经费支出。以全市目前摩托车保有量和170元/辆的收费标准、70%的征收率测算，每年约可收取摩托车养路费3450万元。本项目年均需还本付息1647万元，评估按还贷期内（2004-2008年）维持2003年摩托车养路费收取额测算项目还贷来源，年还贷资金支出约占摩托车养路费收入的48%。该市已形成了以建筑陶瓷、塑料、纺织、电子等支柱行业为核心的产业体系，上年实现GDP 900亿元，一般预算收入65亿元。但由于新区是在原郊县的基础上设立的，经济基础相对薄弱，上年实现GDP70亿元，地方财政收入6亿元，节余730万元。全区财政收支平衡，略有结余。目前区内在建项目较多，财政资金压力较大。但借款人不愿提供新区财政承诺还本付息的负债总额及结构等情况。本项目贷款拟采用信用放款方式。保障措施包括：由新区财政局书面承诺将还本付息资金纳入同期财政预算安排。以上承诺将提请区人大决议通过，同时贷款银行与借款人、区交通局、区财政局签订四方《还本付息资金管理协议》，以保证贷款本息按时偿还。有利条件及风险因素分析一、有利条件分析。本项目依托政府信用，以该市新区摩托车养路费收入作为还贷来源，不受项目车流量影响。从目前看，摩托车养路费收入情况尚可，评估预测的年还贷资金支出约占该项养路费收入的48%，有一定的还贷能力。新区交通局和财政局也承诺养路费将优先用于还贷，且区人大常委会也拟通过决议，明确如借款人无法偿还借款，将在该区财政预算中统筹安排资金还贷。如果政府能按达成的还款协议执行，还款来源相对稳定。当地经济较为繁荣，GDP及财政收入的规模较大，区财政有一定的实力。二、风险因素分析。摩托车养路费是一项地方交通规费，国家推行“费改税”后，公路建设养护所需资金将纳入中央及省财政预算，除中央投资外，其余相应资金只能由省财政厅按批准的财政预算拨给省交通主管部门分配使用。如果贷款银行还贷资金没有列入该项资金支出范围，贷款将面临一定风险。本笔贷款的补充还款来源为新区的财政预算收入，但目前新区经济基础比较薄弱，区内在建项目较多，区财政存在较大的资金压力。由于新区财政现有负债规模不清，借款人能否及时足额统筹资金偿还银行贷款具有不确定因素。此外，本项目承贷主体与还贷资金来源分属不同的单位，还贷资金能否按时足额到位或即使资金到位，是否会被挪用也存在不确定性。综合评审意见本项目属城市基础设施建设，项目自身没有直接收益，还款来源主要依赖于摩托车养路费收入，新区人大为保证按期偿还银行贷款拟形成决议，并授权区财政局出具有关还款承诺函，但新区管辖范围较小，资金调剂余地不大，区人大和区财政局兑现承诺的不确定因素较多，还款能力不确定，且新区财政局目前的银行融资规模不清。因此，审查建议将还款来源及还贷计划提请市级人大形成有关决议，并由市财政局出具承诺函，将偿还银行贷款本息的资金来源按还贷计划纳入当年财政预算支出。但借款人反映难于落实。综合权衡，审查认为不宜对本项目发放贷款。

某运动会场馆建设项目贷款核心要素提示借款人：某开发建设集团公司；贷款人：Q银行；金额：8亿元；期限：6年；利率：按人民银行规定对应期限贷款基准利率执行；用途：用于支付某造船厂场地搬迁费用，以取得造船厂土地使用权。；贷款方式：由借款人以其取得的造船厂的土地使用权作为贷款抵押，在抵押手续办妥前由当地财政局提供阶段性担保；申请时间：2001年3月基本情况借款人是在E市获得某运动会承办权后为开发建设运动会场馆专门成立的项目公司，主要经营范围为运动会场馆项目开发建设和后期经营管理，隶属于市建委，是自收自支的独立事业法人。该项运动会主赛场位于E市某造船厂（以下简称造船厂）厂区内，根据市政府的安排，由借款人负责船厂的拆迁和运动会场馆的规划建设。本项目陆域范围占地面积42万平方米，海域面积约64万平方米。共划分为两大部分：一是运动会必备项目，即满足运动会比赛必须具备的陆上和海上建设项目，其中陆域部分规划建筑总面积90万平方米；二是商业开发项目，即在整体规划的基础上进行必备项目以外的商业开发项目，主要有国际会议中心、滨海广场、商业旅游设施等场所。按规划本项目将分两个阶段实施：一是2003年年底前完成造船厂的整体搬迁工作；二是2006年前完成运动会场馆及配套设施的建设。由于项目实施的时间紧迫，贷款评审期间运动会场地修建性详细规划尚未完成，项目可研报告尚未编制。评审根据预可研及相关资料进行了测算。经评估测算，2006年前需完成的项目总投资为35亿元，其中资本金23亿元（含中央1.4亿元，地方财政出资16.6亿元，借款人自筹5亿元），资本金比例65%，银行贷款8亿元，剩余4亿元通过开发房地产回笼资金弥补。资本金来源中，借款人目前帐面可支配资金6亿元，其自筹5亿元可以落实，但1.4亿元中央财政拨款尚未得到国家有关部门正式批复，由E市财政拨款16.6亿元亦没有有关部门的确认文件及资金到位计划。E市财政上年度地方财政收入55亿元，当年市本级财政用于基建支出的资金为10亿元。根据E市运动会场馆开发建设指挥部、借款人与造船厂三方2001年2月签订的搬迁协议，指挥部全权代表E市政府给付造船厂搬迁土地补偿费17亿元（其中市政府支付5亿元），借款人作为造船厂土地使用权的最终使用人和开发商，向E市有关部门缴纳12亿元土地出让金，取得造船厂土地使用权。为了加快项目进度，简化手续，E市政府决定将土地使用权的收回和出让中的有关手续同时进行，由借款人直接向造船厂支付搬迁土地补偿费12亿元以抵偿其应交纳

某省电视台广播电视中心项目贷款核心要素提示借款人：某省电视台；贷款人：N银行；金额：5亿元；期限：10年（含宽限期3年）；利率：按人民银行规定对应期限贷款基准利率执行；用途：用于借款人广播电视中心项目建设；贷款方式：信用放款；申请时间：2002年5月基本情况一、借款人概况。借款人属于省一级的广播电视媒体，隶属于省广播电视局。2001年原省电视台、省有线电视台和省广播电视卫星上行站合并，统一使用省电视台名称，目前该台拥有无线、有线、卫星三种传播手段和八个电视频道，平均每天播出时间超过138小时，年电视播出时间超过4.5万个小时，覆盖全省96%以上人口。借款人收入包括财政补助收入、上级补助收入、事业收入、其它收入等，其中事业收入以广告收入为主。支出主要包括上缴上级支出、提取修购基金、事业支出、销售税金等，其中修购基金按事业收入和其它收入的20%计提使用。截至上年末，借款人资产总额5.5亿元，负债总额1.7亿元，净资产3.8亿元，资产负债率31%。全年各项收入总额2.95亿元（其中事业收入2.8亿元），各项支出2.85亿元，事业结余1000万元。当年可用于项目建设的资金（包括事业结余与50%的修购基金）3400万元。按照《广播电视事业单位财务制度》和该行业的特点，体现该行业经营好坏的财务指标主要有事业收入占总收入比率、事业收入年均增长率、经费自给率，上年借款人三项指标分别为95%、30%、135%。借款人在N银行开立基本账户，事业收入及财政拨款均存入N银行。目前银行融资总额1.45亿元，其中N银行贷款余额1.22亿元，全部为流动资金贷款。二、项目情况。省广播电视中心项目是本省年度重点建设项目。该项目集广电节目制作、播出、传输于一体，按功能布局分为电视中心、广播中心、会议中心、演播区及裙楼，占地面积7.8万平方米，总建筑面积11.8万平方米。其中广播中心主楼地下2层，地上15层；电视中心主楼地下2层，地上30层。项目建议书和可研报告已由省计委批复，项目用地已获当地城市规划局、土地管理局批准，并已取得土地使用权证和土地规划许可证。项目公用配套设施如供电、给排水、通信等均已落实。项目建设期3年，计划于2005年正式投入使用。项目总投资9.2亿元，其中固定资产投资9亿元，流动资金投资2000万元。固定资产投资中，自筹4亿元，申请N银行贷款5亿元。流动资金投资自筹700万元，其余申请银行贷款。项目资本金4.07亿元，资本金比例44%。目前自筹资金已到位1.35亿元。根据省政府《关于研究广播电视中心建设问题的会议纪要》，项目资本金具体筹措方案如下：（1）省财政出资1.8亿元，目前已到位4000万元，其余1.4亿元由省广电厅根据项目工程进度向省财政厅申请列入分年度的财政预算。省财政以前年度属盈余财政，正常情况下此项资金能够落实。（2）省医科大学附属医院购买原广电大楼价款6000万元。该院为三级甲等医院，毗邻原广电大楼。截至上年末，该院资产总额4亿元（其中货币资金9200万元，固定资产2.4亿元），负债总额7100万元，资产负债率18%。全年实现总收入3.1亿元，支出2.8亿元，节余3000万元。正常情况下该院具有出资6000万元购买原广电大楼的能力。（3）省广电局筹措1.67亿元，已到位9500万元，尚未到位的7200万元由借款人在2002-2004年从事业收支结余和修购基金中解决。借款人还贷来源为事业收支结余及当年提取修购基金的50%。评估测算项目建成后年均收入4.22亿元，年均结余4100万元；项目财务内部收益率为12.02%；按基准折现率6.21%计算，项目财务净现值4.78亿元；动态投资回收期12.46年。按照最大还贷能力测算，项目贷款偿还期为9.38年，双方约定贷款期10年。三、市场分析。截至上年末，全省接收电视节目33套，除省台8套节目外，还包括中央台11套节目、外省卫星电视14套节目。借款人具有明显的地域垄断性，8个专业频道在该省的覆盖率超过97%。上年度全省各类媒体广告收入总额达21亿元，其中借款人广告收入34256万元（包括代理广告公司提取的代理费），占16%，低于全国同行业25%-30%平均水平，还有较大的上升空间。评估时按谨慎原则预测借款人今后广告收入年增长率为8.5%，略低于全省 “十五”期间9%的经济增长率，也低于该台前三年广告收入30%的增长率。有利条件及风险因素分析一、有利条件分析。借款人所处行业较为特殊，行业风险较小。项目有关审批手续齐备。项目用地、供电、给排水、通信等均已落实，建设条件基本具备。借款人综合实力较强，财务状况较好。项目资本金比例44.15%，自筹比例较高。借款人在区域内具有垄断优势，广告业务收入有一定保证，发展前景好。评估测算的项目效益较好，预期现金流入稳定，偿债能力较强。二、风险因素分析。（1）信用风险。本项目贷款采用信用方式。借款人属公益事业单位，本项目借款金额大，期限长，期间不确定性因素较多，且缺乏第二还款来源，一旦借款人不能按约定履行还款义务，无法对其有效资产申请强制执行，存在较大的信用风险。（2）资本金不能按时到位风险。项目资本金来源中由省财政提供的1.8亿元目前尚有1.4亿元没有到位，省医科大学附属医院支付原广电大楼6000万元转让款也尚未到位，上述资金能否如期到位具有一定不确定性。（3）广电系统改制风险。省广电系统今后可能进行改制，改制后借款人的归属及核算方式可能发生变化，相应地可能对银行贷款安全造成一定影响。综合评审意见本项目是该省年度重点建设项目，有关审批手续齐备，项目建设条件具备。审查也注意到项目可能存在一定的风险因素。但考虑到借款人具有明显的区域垄断优势，发展前景较好。目前财务状况较好，自身综合实力较强。项目自筹比例较高，预期现金流量稳定，评估测算项目效益较好，偿债能力较强。综合权衡，同意在满足以下前提条件下以信用方式对本项目发放5亿元贷款，期限10年（含宽限期3年），按约定分年等额还贷，利率按人民银行规定对应期限贷款基准利率执行。前提条件为：（1）项目自筹资金与银行贷款同比例到位；（2）借款人书面承诺（或在借款合同中约定）：①如项目出现超支，超支部分自筹解决；②在N银行开立项目建设资金专户和还贷专户，接受该行对项目建设资金使用的监督；承诺在贷款宽限期后按月将还贷资金存入N银行指定的还贷专户，确保在每个还本付息日前存足所需资金。

某海洋科普馆项目贷款核心要素提示借款人：某旅游发展有限公司；贷款人：S银行；金额：1亿元；期限：6年；利率：按人民银行规定对应期限贷款基准利率上浮10%执行；用途：用于海洋科普馆项目建设；贷款方式：建设期采用项目土地使用权和在建工程抵押，项目建成后以项目形成的整体资产抵押。申请时间：2005年2月基本情况借款人成立于2003年12月，注册资本7000万元，其中市新区发展有限公司占60%股份，其他两家法人股东和两个自然人股东分别占5%、10%、15%和10%的股份。该公司在S银行开立一般账户，上年在该行日均存款余额约1500万元，目前无银行融资。由于项目处于建设期，借款人目前尚无经营收入。截至上年末，借款人资产总额1.8亿元，其中在建工程和土地成本分别为8400万元和4100万元，负债总额1.12亿元，其中1.1亿元为控股股东借款，所有者权益7000万元，资产负债率62%。 Q市是我国内陆省份中著名的旅游城市，本项目位于该市重点建设的旅游度假区内，项目总体规划占地面积89亩，总建筑面积5.9万平方米，建设内容包括海洋馆、海洋广场、人工湖、热带雨林馆及停车场、设备房等配套服务设施。项目专用大型设备主要包括维持生命系统、供水系统与亚克力玻璃柱墙等，项目引进各种鱼、兽类动物370多种12000多尾，设计接待能力150万人次/年。项目可研报告、环评报告和文物勘探报告书已获该市新区管委会批复。项目已于上年开工，目前主体部分已基本完工，计划2005年建成投入运营，主要设备及鱼、兽类动物的订购工作已全面展开。项目总投资2.2亿元（其中固定资产投资2.18亿元），资金来源包括资本金7000万元，占比为32%，目前已由各股东出资到位；申请银行贷款1亿元，期限6年；控股股东借款5000万元。评估按达产年客流量115万人次，此后按设计能力的100％－70％区间内调整，门票价格为65元/人计算，贷款偿还期内项目年均收入7180万元，年均利润总额1780万元，投资利润率8.05%，动态投资回收期11.81年。按约定贷款期限6年计算，综合偿债保证比为1.35。项目盈亏平衡点按收入计算为54%，按客流量计算为年59.6万人次。如考虑股东借款与银行贷款同比例偿还，整体债务偿还期为7年。据有关资料反映，目前全国已建和在建大中型海洋馆达20余家，主要分布于沿海地区和经济较为发达的大型城市，而内陆大部分省份这一旅游领域仍然呈空白状态。据统计，国内与本项目规模相当的几家海洋馆年客流量在80－150万人次之间，一般在开业后第4和第5年客流量整体呈下降趋势。Q市2003年接待游客总人数1984万人次，实现旅游总收入131亿元，其中国内游客1910万人次，实现收入105亿元。保证人市新区发展有限公司是新区管委会下属的国有独资企业，注册资本5.8亿元，主要经营范围为承担新区市政项目开发及商业、旅游、房地产、高科技项目投资等业务。截至上年末，该公司资产总额8.57亿元，负债总额2.8亿元，所有者权益5.77亿元，资产负债率33%，流动比率295%。目前有银行融资1.35亿元，其中短期贷款6500万元，房地产开发项目贷款7000万元，在S银行无融资。有利条件及风险因素分析一、有利条件分析。Q市是我国内陆省份著名的旅游城市，人文历史旅游资源十分丰富，旅游业的发展已成为该市经济发展的支柱产业之一。本项目位于该市重点建设的旅游度假区内，将旅游与科普教育相结合，在当地具有一定的特色。本项目资本金已全部到位，无出资风险。项目主体工程目前已基本完成，项目建设风险较小。评估测算的项目效益尚可，有一定的还贷能力。贷款利率按基准利率上浮10%执行，可在一定程度上补偿贷款风险。二、风险因素分析。（1）经营风险。本项目地处内陆省份，引进的各种海洋生物对于环境的适应存在一个过程和不确定性，海洋生物的存活率将直接影响项目成本和效益。（2）市场风险。Q市作为内陆省份著名的旅游城市，其旅游资源主要是以历史和人文景观为主，新建海洋馆项目能否与现有的旅游资源有机结合，形成该市旅游资源的群聚效应并对相邻省份产生辐射效应尚不确定。另一方面，目前国内已建成的海洋馆有20多家，在较大范围内形成了一定的竞争。海洋馆项目在观光内容上较为单一，缺乏一定的特异性，而且存在一次性消费的特点。因此，本项目在市场定位方面存在较强的局限性，未来游客人数能否达到预测规模存在一定的不确定性。（3）偿债风险。借款人为项目公司，项目偿债资金来源完全依赖项目未来的市场认可度和实际游客数量。股东借款如何计息、如何偿还尚不明朗，而银行贷款期较长，期间存在股东提前收回借款的可能。（4）担保风险。本项目贷款拟用项目用地和项目建设形成的固定资产抵押，抵押的土地取得的历史成本较低，且旅游用地与一般商业用地存在差异，其市场价值有待进一步评估核实。项目建设形成的房产和其他固定资产因不具有通用性，处置难度较大，抵押有效性存在一定缺陷。综合评审意见 Q市旅游资源丰富，旅游市场潜力较大。但其旅游资源主要集中在历史遗迹和人文景观，本项目能否与当地现有的旅游资源有效整合存在较大的不确定性。且国内已建成的同类型海洋馆数量较多，在较大范围内形成了一定的竞争，海洋馆项目存在一次性消费的特点，市场定位存在较大的局限性。从目前国内同类项目经营情况看，国内海洋馆一般在开业三年内客流量比较稳定，之后则明显下降，反映出本项目市场风险较大。项目抵押资产的专用性较强，有效性不足，贷款出现风险时抵押土地的处置难度较大，反映出第二还款来源有效性保障不足。综合权衡，审查认为不宜发放本项目贷款。

某煤炭矿井及选煤厂建设项目贷款核心要素提示借款人：某矿区开发建设有限公司；贷款人：S银行；金额：5亿元；期限：期限8年（含宽限期2年）；利率：按人民银行规定对应期限贷款基准利率执行；用途：用于矿井一期工程及选煤厂建设；贷款方式：由控股股东提供连带责任保证；申请时间：2004年8月基本情况一、借款人及股东概况。借款人注册资本3000万元，其中本省煤业集团、省煤田地质局和当地县煤炭公司分别持有94％、5％和1％的股份，经营范围为煤炭矿井建设、煤炭运输、销售及深加工。根据股东出资协议，三家股东最终出资额将达39750万元。目前各股东已到位出资额26500万元，占总出资额的67％。截至今年6月末，借款人资产总额37800万元，负债总额11300万元，所有者权益26500万元。总资产主要由货币资金9650万元和固定资产22660万元构成，总负债主要是省煤业集团8000万元暂借款，所有者权益全部是股东投入的尚未转增注册资本的实收资本。由于项目正在建设中，该公司暂无损益。借款人在S银行开立基本账户，目前无银行融资。股东之一省煤业集团是省政府在整合重组省内10家煤炭生产企业的基础上组建的大型企业集团，注册资本25亿元。截至今年6月末，合并报表反映集团资产总额116亿元，负债总额75亿元，资产负债率65%，流动比率108%，速动比率94%，上述三项指标大致与煤炭行业平均值相当。资产总额中存货7亿元，应收账款10亿元，固定资产56亿元。上年度集团实现主营业务收入39亿元，实现利润总额5000万元。今年1-6月集团共生产原煤1300万吨、销售商品煤1200万吨，实现主营业务收入23亿元，实现利润总额3亿元。上年集团现金净流量14亿元，其中经营活动现金净流量22亿元、投资活动现金净流量-8亿元、筹资活动现金净流量900万元。股东之二省煤田地质局是隶属于省政府的事业单位，目前资产总额34650万元，负债总额22300万元，资产负债率65%。上年各项收入11800万元，各项支出11700万元，收支结余100万元。该局承担了本项目矿区的勘查工作，应收取的勘查费2100万元可作为对本项目的投资。股东之三县煤炭公司属国有地方煤矿，注册资本4470万元，目前总资产3.5亿元，总负债2亿元，资产负债率58％，上年实现销售收入1.65亿元，利润总额1900万元。二、项目情况。本项目所在的矿区规划面积1200平方公里，地质储量67亿吨，是国家重点规划矿区之一。该矿区规划建设五个国有大型矿井，本项目是

某白酒酿制和加工项目贷款核心要素提示借款人：某酒业有限公司；贷款人：H银行；金额： 3亿元；期限：5年（含宽限期1年）；利率：按人民银行规定对应期限贷款基准利率执行；用途：用于年产1万吨名优曲酒项目建设；贷款方式：以借款人拥有及项目本身所形成的固定资产抵押，不足部分由股东提供连带责任保证。；申请时间： 2004年10月基本情况一、借款人及股东概况。借款人前身为始建于上世纪50年代的某市酒厂，目前是省酿酒行业重点大型骨干企业，已通过ISO9000质量体系认证，其生产的两类曲酒曾被评为省名牌产品，并同时被认定为该省著名商标。2003年某知名酒类公司（以下简称HT酒业）斥资3500万元以整体承债方式收购了该酒厂，重组成为HT酒业的全资子公司，注册资本1亿元。目前借款人饮料酒年综合生产能力为1万吨，主要产品为曲酒、营养型曲酒、葡萄酒等系列产品。截至今年6月末，借款人资产总额1.7亿元，其中存货5600万元，应收账款900万元，固定资产4000万元；负债总额8500万元，其中流动负债5700万元；所有者权益8500万元；资产负债率50%，流动比率160%，速动比率70%。上年实现销售收入1.78亿元，净利润1000万元，当年经营活动现金净流量300万元。今年1-6月实现销售收入7100万元，净利润500万元。借款人在H银行开立基本账户，目前融资余额5000万元，均为承接原有债务，其中H银行短期流动资金贷款3200万元。股东HT酒业注册资本4000万元。该公司通过代理营销模式逐步发展起来，目前年白酒销售量居国内同业前列。截至上年末，HT酒业资产总额6亿元，负债总额2.5亿元，所有者权益3.5亿元,资产负债率42%。全年实现销售收入17亿元,净利润2亿元。二、项目概况。本项目为年产1万吨名优曲酒生产基地扩建工程，建设内容包括新建制曲车间、酿酒车间、勾兑中心、包装车间等生产、办公及服务设施等，占地面积400亩，建筑面积17万平方米，项目建成后将形成年产名优曲酒1万吨、产品包装能力5万吨的生产能力。项目可研报告已获省有关部门批复，环评报告已上报省环保部门待批，项目建设用地手续正在办理过程中。本项目建设期2年，预计2006年9月全部完工。项目总投资10亿元，其中固定资产投资5亿元，流动资产投资5亿元。固定资产投资企业自筹2亿元，占比40%，申请银行贷款3亿元。流动资产投资企业自筹1.5亿元，申请银行贷款3.5亿元。自筹资金全部由母公司HT酒业投入，目前已到位8900万元。预计HT酒业今年可实现净利润1.35亿元。经测算，项目建成投产后年均新增销售收入10.8亿元，年均利润总额1.66亿元。约定贷款期限5年，其中2007、2008、2009年分别偿还5000万元、10000万元和15000万元，综合偿债保证比为2.27。三、市场情况。2003年全国规模以上白酒企业产量331万吨,同比增长2.04%；销售白酒322万吨，同比增长2.07%；实现销售收入545亿元，同比增长11.8%；实现利税133亿元，同比增长8.3%。但我国白酒行业的经营环境依然比较严峻，限制产能的产业政策没有改变，如2001年白酒税制改革，取消白酒企业增值税抵扣，而且在征收25%消费税的基础上再从量征收一次消费税。由于能源的短缺和粮食的减产，酿酒原料价格上涨，且随着人们生活水平和生活质量的提高，人们对白酒的消费观念发生变化，白酒的市场渗透率有所下降。特别是白酒行业自身的无序发展,使得营销环境不断恶化。目前我国白酒生产企业达3.6万多家，大多规模小,设备技术落后，其中产品销售收入在500万元以上的企业仅有1180家，白酒行业生产整体过剩，市场竞争日趋激烈，不正当竞争和违规操作现象时有发生。市场向名优酒“回归”趋势比较明显，新兴资本进入更需谨慎。四、贷款方式。本项目贷款拟采用抵押加保证的组合担保方式，即项目建设期以借款人已办妥出让手续的本项目400亩土地作抵押（市值约8000万元，按50%抵押率计算抵押值约4000万元），不足部分由母公司HT酒业提供担保。待项目全部完工并办妥相关产权手续后，追加项目所形成的固定资产抵押，不足部分继续由HT酒业担保。有利条件及风险因素分析一、有利条件分析。本项目是HT酒业“产品品质＋营销优势”组合战略的一种尝试。借款人前身某市酒厂历史悠久，有多个系列产品跻身名优白酒行列，有一定质量优势、品牌优势和市场基础。HT酒业产品销售量和市场占有率在同行业中居前列，品牌有较高的知名度和美誉度。HT酒业对某市酒厂进行重组以后，拟将其作为生产基地，利用HT酒业自身业已建立起来的遍及全国的销售网络，实现低成本快速扩张。本项目设计年产名优曲酒1万吨、包装能力5万吨，产品高中低档、高中低度产品搭配，产品结构比较合理。本项目设计规模较大，建成后是该省最大的名优曲酒生产企业，如能实现预期效益，项目现金流量大，派生业务多，综合回报较高。二、风险因素分析。本项目投资总额大，而且建成后还需投入巨额的流动资金。借款人资产及经营规模较小，近年均处于微利状态，承贷能力弱。本笔贷款属典型的“小企业、大项目”式融资，银行承担的风险过高。国内白酒生产能力过剩，市场竞争激烈，自上世纪九十年代以来，多个传统名酒品牌在全国市场已销声匿迹,一些通过高强度广告投入打造出的新品牌也因种种原因迅速陷于困境，白酒品牌维护成本很高，难度很大。项目出资人HT酒业采取贴牌方式与其他厂家合作，在较短时间内成为知名品牌，但其稳定性很难判断，能否保持目前的盈利水平，将对其出资能力及项目建成后流动资金投入产生决定性影响。本项目贷款金额大，期限较长，贷款期间HT酒业能否实现其“产品品质＋营销优势”战略难以判断，预期还款能力存在较大不确定性。综合评审意见本项目基本符合国家产业政策，并得到当地政府的高度重视和支持。项目在现有基础上改扩建，设计规模较大，且借款人已形成一定质量、品牌和市场优势。项目自筹资金已部分到位，建设条件已基本具备。但考虑到借款人本身资产及经营规模较小，承贷能力较弱，项目投资总额是借款人现有资产规模的6.5倍，投资总额过高，且主要依靠负债建设，银行承担的风险过大。国内白酒总体生产能力过剩，市场竞争激烈，项目前景不明朗。本项目资本金额度大，HT酒业能否如期出资存在不确定性，且建成后流动资金需要量大，后续资金来源不确定。担保采用项目本身形成的固定资产加股东连带责任保证的组合担保方式，但可靠性不强。总体看，借款人在项目建设资金来源、产品销售、贷款担保及项目建成后流动资金需求等方面对股东HT酒业的依赖性过大，HT酒业经营情况及盈利能力对借款人正常经营及还贷能力有决定性影响，关联风险过大。综合权衡，审查认为不宜对本项目发放贷款。

某葡萄酒酿制和加工项目贷款核心要素提示借款人：某葡萄酒业有限公司；贷款人：J银行；金额：2.4亿元；期限：6年；利率：按人民银行规定对应期限贷款基准利率上浮10％执行；用途：用于年产3.5万吨优质葡萄酒生产线项目建设；贷款方式：由股东提供连带责任保证申请时间：2003年2月基本情况一、借款人概况。借款人注册资本2.5亿元，其中上市公司MT股份持股85%，主要经营葡萄种植、葡萄酒生产和销售。借款人成立以来发展迅速，现有四家控股子公司,同时引进法国和意大利酿酒装备和技术，形成了年加工酿酒葡萄5万吨、发酵3万吨及储酒3.5万吨的综合生产能力。截至2002年末，以“公司+农户”模式建立了14万亩酿酒葡萄基地，2002年实际生产葡萄酒2万吨。截至上年末，借款人资产总额9.88亿元，负债总额5.39亿元，资产负债率60％。借款人近三年资产负债大幅增长，其中资产总额增长5.5倍，主要为股东MT股份以其他应付款和长期应付款等形式投入的资金以及银行融资，同期长短期借款总额由2000万元增长到3.5亿元，银行贷款急剧上升。上年MT股份投入的部分应付款项转增借款人股本后，致使借款人资产负债率有所下降。上年度实现主营收入8500万元，较前年增加3500万元，利润总额1300万元，较前年减少300万元。主要原因是由于市场竞争激烈，该公司为占领市场，营业费用和管理费用分别由前年的450万元和300万元增加到上年的2600万元和600万元，致使利润总额大幅下降。借款人近三年现金净流量、经营活动净流量起伏较大，尤其是前年现金净流量为－5600万元，经营活动净流量为-2300万元，当时企业生产经营刚刚开始起步，收入尚不足以弥补支出。上年经营活动净现金流量转为正值，因其市场销路开始打开，经营情况有所好转。近三年其投资活动现金净流量均为负值，且数额较大，说明企业基本建设摊子铺得较大，而资金来源主要是通过对外举债。借款人在J银行开立基本账户，目前借款人银行融资总额3.5亿元，其中J银行贷款2亿元，无不良记录。二、项目概况。本项目拟建成一条年产3.5万吨优质葡萄酒生产线，其中干红葡萄酒2.4万吨、干白葡萄酒6000吨、精品干红酒3500吨、精品干白酒1500吨。项目可研和环评报告已获省有关部门批复，主要关键设备和技术拟从国外引进。项目达产后，年需酿酒葡萄5.7万吨。目前，借款人自备葡萄种植基地种植葡萄5.5万亩，挂果率已达70%，按亩产1.5吨计算，可满足项目需要。项目目前已开工，建设期1年，2004年达产60%，2005年达产80%，2006年100%达产。项目总投资5.17亿元，其中固定资产投资3.6亿元，流动资金投资1.57亿元。固定资产投资中，借款人自筹1.2亿元，占比33%；申请银行贷款2.4亿元。MT股份承诺为本项目增资1亿元用作项目资本金。评估按干红葡萄酒1.82万元/吨，干白葡萄酒为1.71万元/吨，精品酒为3.65万元/吨取值。经测算，本项目2006年达产后，年均实现销售收入5.78亿元，利润总额1.13亿元，销售利润率19.6%，投资利润率21.9%，财务内部收益率18.8%，动态回收期8.16年，盈亏平衡点38.9%。以借款人综合效益测算，本项目贷款约定6年偿还，综合偿债保证比1.51。除本项目外，借款人还拟实施“葡萄籽皮综合利用生物工程提取”项目，总投资1.86亿元，其中固定资产投资1.68亿元，拟申请银行资产贷款1.18亿元。三、市场情况。全球葡萄酒市场已经饱和，2000年全球葡萄酒消费量为2115万吨，过剩1145万吨，主要是产量居前几位的法国、意大利等主要酿酒国的产量大大超过消费量。1994-2000年间，全球葡萄酒消费总量、产量及葡萄种植面积均出现大幅增长，并估计这种增长趋势在未来5年内仍会持续。2001年我国葡萄酒消费量35万吨，国内产量为25万吨，预计2005年国内葡萄酒消费量将增加到65万吨，生产能力达到50万吨，市场潜力较大。2001年全国共有葡萄酒生产企业近500家，遍布26个省（市）、自治区。由此导致我国葡萄酒市场品牌多，大多数国产品牌只能限于某一地区争夺立足之地，缺乏市场竞争力。入世后，酒类进口关税将由65%降到20%，这对国内葡萄酒企业将产生较大的冲击，葡萄酒市场竞争将更加激烈，整个市场可能面临一次新的洗牌。部分没有葡萄种植基地和一定生产规模、生产中低档葡萄酒的地方性中小葡萄酒企业可能会趋于萎缩，其市场份额可能将会被竞争能力强的大企业所取代。四、贷款方式。本项目贷款拟采用保证方式，由MT股份提供连带责任保证。保证人为上市公司，主营业务收入中商贸类和农业类分别约占84%和16%。截至上年末，MT股份总资产24亿元，总负债15亿元，资产负债率64%。全年实现销售收入3.5亿元，利润总额2200万元。或有负债余额1.7亿元。有利条件及风险因素分析一、有利条件分析。葡萄酒产业是MT股份为实现战略转型而选择的方向。借款人自成立以来，以超常规速度发展，建成了大型的酿酒葡萄基地和5万吨葡萄的加工能力，项目自然条件优越、资源优势明显，建设条件基本具备，本项目实施可进一步增强借款人葡萄酒加工能力，提高其在行业内的地位。国内葡萄酒尚有一定的市场潜力，在本项目顺利实施条件下，预测项目效益较好。二、风险因素分析。（1）财务风险。借款人近年超常规快速扩张，在建项目和拟建项目多，投资膨胀，现金流量短缺，银行融资迅速上升。以借款人及其主要股东MT股份目前的盈利能力不足于支撑过大的基本建设摊子，而且借款人以短期贷款支持项目建设，存在短期资金长期运用问题，在融资总量与销售收入及现金流量不匹配，且目前综合收益较小情况下，容易出现流动性问题，财务风险较大。（2）筹资风险。本项目及借款人拟实施的“葡萄籽皮综合利用生物工程提取”项目需自筹大量资金，借款人本身不具备自筹能力。虽然MT股份出函承诺为本项目增资1亿元，但其投资的主要来源依靠筹资现金流入。MT股份目前经营情况一般，上年实现销售收入大幅下降，如果未来融资渠道受阻，将会对项目建设带来不确定性。（3）市场风险。目前国际市场葡萄酒总体过剩，入世后关税将大幅降低，未来进口产品对国内压力较大。国内葡萄酒生产企业众多，行业竞争激烈。借款人产品尚处于市场开拓期，已有生产能力尚没有能够得到充分发挥，本项目建成将进一步加大其市场开拓压力。借款人现有产品还缺乏品牌效应，产品得到消费者认可还需要一个过程，而且项目远离消费市场，长距离运输将增加销售成本，借款人要把资源优势转化为市场优势并克服存在的不足还需假以时日，近期能否达到预期效益，具有一定的不确定性。（4）担保风险。保证人MT股份为借款人的股东，属于关联担保。保证人资产负债率高，经营创现能力不足，未来为借款人实施项目筹资的压力大，从代偿能力的角度分析，MT股份担保的可靠性差。（5）原料供应风险。本项目达产后每年需原料5.7万吨，虽然目前借款人原料基地能满足本项目的原料供应，但种植业对自然条件的依赖程度高，气候变化可能影响葡萄的收成和质量，最终影响企业产品质量和效益。综合评审意见借款人近年发展较快，资源优势明显，本项目建设有助于MT股份实现主业的战略转型，有利于巩固借款人在行业内的地位，增强发展后劲和竞争能力。但考虑到葡萄酒市场竞争激烈，借款人产品尚处于市场开拓期，缺乏品牌效应，产品得到消费者认可还需要一个过程，要把资源优势转化为市场优势还需假以时日，未来市场开拓情况和市场份额存在较大不确定性。借款人自身综合实力一般，近年基建摊子铺得过大，融资增长过快，财务风险较大。本项目还存在筹资风险、担保风险、原料来源风险，而且贷款的金额大、期限较长。综合权衡，审查认为不宜对本项目发放贷款。

某粘胶长丝技改项目贷款核心要素提示申请人：某化纤股份有限公司；贷款人：J银行；金额：3亿元；期限：期限7年（含宽限期2年）；利率：按人民银行规定对应期限贷款基准利率上浮10%执行；用途：用于年产5000吨粘胶长丝项目建设；贷款方式：由第三人提供连带责任保证；申请时间：2002年1月基本情况一、借款人概况。借款人是我国化纤行业上市公司和骨干企业之一，主导产品为粘胶短纤和粘胶长丝。目前总股本3.78亿元，其中某化纤集团有限公司占39%，流通股占39%。借款人产量、质量、出口创汇等居行业前列，拥有一个国家级技术中心，已取得专利15项。借款人近三年资产负债情况如下表（单位：万元）： |项目/年份|1998年末|1999年末|2000年末|2001年6月末| |----|----|----|----|----| |资产总额|118658|144549|214435|217398| |流动资产|46486|39228|70007|73648| |其中：应收账款|7942|5069|4079|7032|

某无缝钢管热轧生产线技改项目贷款核心要素提示借款人：某钢管有限责任公司；贷款人：T银行；金额：3.5亿元人民币；期限：5年（含宽限期2年）利率：按人民银行规定对应期限贷款基准利率执行；用途：用于年产25万吨的无缝钢管热轧管机组项目建设贷款方式：以借款人自有的机器设备作抵押；申请时间：2002年2月基本情况一、借款人概况。借款人成立于上世纪九十年代初，目前注册资本46亿元。由于历史原因，国家在借款人成立及项目建设期没有注入资本金，建设资金几乎全部来源于银行贷款，企业债务负担重，加上投产初期长期不能达到设计生产能力，形成了巨额亏损，经营举步维艰。2000年国家确定借款人为债转股企业，债转股额度为45亿元，由三家国有资产管理公司持股。经过整合重组，借款人逐步完善了公司治理结构，经营发生了质的变化，目前已成为我国重要的石油套管生产厂家之一。上年该公司产量达61万吨，已超过其年产50万吨的原设计能力，连续三年产销率达100%以上。借款人石油套管产品覆盖国内24个陆上和海上油田，并向美国、加拿大、中东等41个国家和地区出口。上年该公司石油套管出口量达10万吨，占其石油套管销量的23%。截至上年末，借款人总资产90亿元，总负债45亿元，资产负债率50%，流动比率96%，速动比率46%。由于行业特点，借款人存货保有量较大，导致流动比率和速动比率较低。近三年来，随着产品市场好转，该公司产能不断提高，销售收入增幅较大，近三年分别实现销售收入19亿元、26亿元和34亿元，净利润分别为－13亿元、4300万元和1亿元，近两年销售利润率稳定在17.5%左右。该公司近三年经营活动现金净流量分别为6400万元、6.7亿元和8.2亿元，经营活动现金净流量稳步增长，经营创现能力较强，经营活动现金净流量/总债务趋近行业优秀值，偿债能力逐步增强。借款人在T银行开立基本账户，日均存款3200万元，销售收入归行率60%。目前银行融资总额35亿元，其中T银行贷款11亿元。贷款无逾期、不欠息。三、项目情况。本项目建设内容为新建一套年产25万吨的无缝钢管热轧管机组，包括建设热轧生产线一条、钢管精整作业线两条、轧机水处理设施、除尘设施等，关键设备采用美国进口的90年代初开发的一种新技术。项目设计年产量25万吨，其中石油专用管14万吨，普通管（高压锅炉管）11万吨，产品规格为直径32～168.3mm。项目需用管坯约28万吨，目前企业连轧管坯产量可满足需求。本项目已列入国家重点技术改造国债专项资金计划，项目环评报告已上报国家有关部门待批。本项目选址在借款人原厂区内，建设用地、供电、供水能满足项目建设的要求。项目建设期为2年，预计2004年竣工投产。项目总投资11亿元（含外汇4600万美元）。其中固定资产总投资为9亿元（含外汇4600万美元），流动资金投资2亿元。固定资产投资中申请银行贷款3.5亿元，企业自筹5.5亿元，自筹比例为61%。流动资金投资企业自筹9000万元，其余申请银行贷款。自筹资金来源主要是企业每年的折旧和利润，借款人已完成炼钢连铸改造，无其他大规模投资，除每年必要的设备维修外，均可作为本项目的自筹。预计2002-2003年两年折旧额将达8.5亿元以上，可作为自筹资金来源的净利润可达1.5亿元以上，上述两项来源合计约10亿元，减去2002-2003年须归还的长期借款3.8亿元，本项目建设期内借款人自筹资金来源达6.2亿元，基本可满足项目自筹需要。此外，本项目还享受国债贴息（约4300万元），借款人目前还享受国家以税还贷政策和按15%税率缴纳所得税的政策。经评估测算，项目达产后年新增销售收入11亿元，利润1.85亿元，投资利润率16.7%，销售利润率17%，以9.3%为基准折现率测算的项目财务内部收益率12.13%，财务净现值1.65亿元，动态投资回收期13.56年，盈亏平衡点55.72%。按约定贷款期限5年，综合偿债保证比2.13。四、市场情况。近年全球无缝钢管的产量和贸易量始终在1600万吨和800万吨左右徘徊，而生产能力现在已达到2600万吨，其中2000年国际市场石油专用管的总消耗量在500万吨左右，而产能至少为750万吨，生产能力过剩较为严重。20世纪90年代以前，我国石油专用管基本依赖进口，进入90年代，我国石油专用管的国产化率逐年提高，但目前我国石油专用管仍处于供不应求的状况，自给率约为70%，其余30%靠进口解决。近年我国无缝钢管的产量和消费量逐年上升，目前总量上保持平衡，但存在结构性失衡局面，即高技术含量和高附加值的石油专用管供不应求，而普通钢管的生产能力过剩。2001年我国无缝钢管产量约为500万吨，进口量约为45万吨，出口量约为41万吨，其中石油专用管生产量约76万吨，进口量为32万吨，出口量为13万吨。我国生产普通钢管的厂家约为112家，普通钢管的总生产能力约为395万吨，其中部分生产工艺落后，市场需求量为320万吨左右，生产能力过剩。如目前国内市场140mm以下小口径无缝钢管（普通钢管）有30%左右约100万吨是采用落后生产方式生产的，产品质量较差，这部分产能将逐步淘汰。随着本项目的实施及各大钢厂的增产，国内市场石油专用管将由供不应求过渡到供需趋于平衡，而普通钢管（高压锅炉管）的竞争较为激烈。借款人产品质量已达到国际标准，而同类品种和规格的产品销售价格较国际市场平均水平约低15%左右，特别是本项目年产25万吨产品中有14万吨为石油专用管，占比56%，目标市场定位明确，有一定市场空间。五、担保情况。借款人向T银行申请项目贷款3.5亿元，贷款期限5年（含宽限期2年），拟从2004年开始还贷，当年计划归还7000万元，2005年归还1.4亿元，2006年归还1.4亿元。本项目拟采用借款人钢管加工厂全部机器设备作抵押，抵押物原值11.8亿元，账面净值8.73亿元，抵押率约为40%。有利条件及风险因素分析一、有利条件分析。（1）借款人资产规模大，经济实力强，在行业中具有重要地位。借款人债转股后解决了长期困扰企业发展的债务问题，建立了现代企业制度，技术优势、规模优势和产品优势得到发挥，经营情况大为改善，财务状况已比较健康，各项财务指标趋好，资产负债结构合理，销售收入及利润总额大幅增长，经营创现能力较强，目前已成为我国主要的石油套管生产厂家之一。（2）项目符合国家产业政策，产品有一定的市场前景。本项目列入国家重点技术改造国债专项资金计划，选用的技术工艺处于世界领先水平，项目依托企业现有条件建设，有利于发挥现有设备潜能，完善产品结构，建设条件具备。借款人近年的产销情况良好，产量连年超过生产能力，连续三年产销率达100%以上。本项目产品中60%左右为石油专用管，其余为无缝钢管中较为紧缺的产品，且技术含量高，产品符合市场需求。（3）借款人总体债务适中，有一定的承贷能力。借款人目前资产负债率在50%以内，近两年平均经营活动现金净流量达7.5亿元，经营活动现金净流量与总债务之比接近行业优秀值，具备较强的偿债能力。本项目投资规模不大，投资总额相当于企业资产规模的1/8和年经营活动现金净流量的1.5倍，在借款人承受能力范围内。项目资本金比例超过60%，银行融资比例低，可有效降低贷款银行风险。（4）借款人目前享受国家以税还贷政策和按15%税率缴纳所得税的政策，有利于充实企业实力，增强还贷能力。二、风险因素分析。（1）市场风险。本项目产品以石油专用管和普通管中的高压锅炉管为主，属于国家产业政策支持类产品，目前国内石油专用管生产略有缺口。但是近几年来国际市场上无缝钢管（包括石油专用管和普通钢管）的生产能力严重过剩，而国内普通钢管也供大于求，随着本项目及国内大型钢铁企业扩产，国内市场可能出现供大于求局面。（2）担保风险。本项目拟采用借款人自有的机器设备作抵押，由于设备专用性强，抵押物变现能力差，借款人又难以落实其他更加有效的担保措施，抵押的有效性不足，风险较大。（3）改制风险。借款人主要由三家资产管理公司持股，不排除将来可能要求借款进行股权回购。而且，借款人今后可能进行改制、上市，在这一过程中资产、债务如何分割，将对银行贷款偿还产生重要影响。综合评审意见借款人作为国内重要的石油套管生产基地，实施债转股后经营情况逐步好转，综合偿债能力不断增强；本项目主要产品技术含量和附加值较高，有一定的市场竞争能力。项目符合国家产业政策，建设条件具备。审查也注意到随着国内石油配管产能扩张，项目面临市场风险将逐步加大；以机器设备抵押的可靠性较差；借款人今后改制上市对债权如何安排，将影响到银行贷款安全性。但考虑到借款人在行业中具有重要地位，资产规模大，技术优势、规模优势、产品优势和市场优势比较明显，产品有一定的市场前景。借款人总体债务适中，近两年经营活动现金净流量大，经营创现能力强，具备较强的偿债能力。本项目投资规模不大，在借款人承受能力范围内，项目资本金比例超过60%，银行融资比例低，有利于降低贷款银行风险。借款人目前享受以税还贷和按15%税率缴纳所得税等优惠政策，有利于进一步增强还贷能力。综合权衡，T银行同意有条件对本项目发放3.5亿元贷款，期限5年（含宽限期2年），按约定分年还贷，每季偿还一次，利率按人民银行规定对应期限贷款基准利率执行。前提条件为：（1）项目可研报告和环评报告经国家有权部门批准。（2）项目自筹资金与银行贷款同比例到位。（3）以借款人自有机器设备为本项目贷款作抵押，办妥合法、有效、可靠的抵押手续。抵押资产须经T银行认可的有资质的评估机构进行评估，贷款金额不得超过评估确认价值的40%。（4）借款人就以下事项向银行书面承诺（或在借款合同中约定）：①在T银行开立建设资金专户，授权该行对该账户资金使用情况进行监控；②项目超支自筹解决；③未经银行同意不以本项目贷款形成的资产向他人设定抵押；④在本项目贷款期内，如借款人土地使用权得到落实，同意变更本项目贷款抵押，追加以自有土地房产作为银行贷款抵押物，并协助办妥合法、有效、可靠抵押手续。

某煤转甲醇技改项目贷款核心要素提示借款人：某化学工业有限公司；贷款人：S银行；金额：2.7亿元；期限：10年（含宽限期1年）；利率：按人民银行规定对应期限贷款基准利率执行；用途：用于年产20万吨煤转甲醇项目建设；贷款方式：由股东提供连带责任保证；申请时间：2004年8月基本情况一、借款人概况。借款人是专门为实施年产20万吨甲醇项目而成立的项目公司，注册资本2亿元，由省控股投资集团公司、省建设投资公司的、项目所在县国有资产运营公司及其它三家公司六方按35%、30%、16%、10%、5%、4%的比例现金出资组建，主要从事甲醇及其它化工原料、化工产品的生产、销售和投资开发。借款人目前融资总额2.5亿元，全部为他行贷款。二、项目概况。本项目利用坑口廉价的优质煤为原料，采用德士古气化、NDH脱硫脱碳、低压合成甲醇等技术，年生产甲醇20万吨、副产品硫磺596吨及氩气320万立方米。项目所在地是我国重要煤炭产地之一，可为甲醇生产提供廉价的原料煤，但产品距目标市场较远。项目可研报告和环评方案已经省有关部门批复。本项目已于2003年4月动工，目前已累计完成投资4.7亿元，其中：完成土建工程97%；设备采购招标全部结束，设备到货率65%；安装完成工程总量的51%，预计2005年6月正式投产。项目总投资8.3亿元，其中固定资产投资7.7亿元，流动资金6000万元。固定资产投资来源为资本金2亿元，占26%，申请银行及股东贷款5.7亿元，其中申请S银行贷款2.7亿元，申请国内其他两家商业银行贷款3亿元。项目所需流动资金拟申请银行贷款2000万元，占30%；企业自筹4000万元。目前股东投入资本金、他行贷款及股东贷款已全部到位。经评估测算，本项目计算期17年，其中建设期2年，经营期15年，项目原煤成本按45元/吨计算。项目达产年年均销售收入2.47亿元，年均利润总额6530万元，盈亏平衡点为50%。本项目贷款采用约定还款方式，贷款偿还期为10年，综合偿债保证比1.301。三、市场情况。甲醇既是重要的化工产品及化工原料，又是未来的清洁能源之一。在世界基础有机化工原料中，甲醇消费量仅次于乙烯、丙烯和苯居第四位。（1）国际市场情况。近年来，世界甲醇的生产呈现大型化发展趋势，设计能力大于30万吨/年的装置合计达3051万吨/年，约占世界甲醇总生产能力的80%。以天然气为原料的甲醇产能占全球总产能的80%以上。世界甲醇总产量由1996年的2472万吨发展到2002年的3164万吨，2002年当年开工率为85.2%。世界甲醇消费量由1991年的1829万吨增加到2002年的3119万吨。预计到2007年世界甲醇生产能力将达到4300-4500万吨，而需求量仅为3460万吨，甲醇的市场竞争将会十分激烈。（2）国内市场情况。我国甲醇2003年生产能力达480万吨/年，生产装置近200套，当年产量为299万吨，消费总量434万吨，其中进口140万吨。1998—2002年国内甲醇装置开工率仅为40-55%，2003年受市场需求旺盛、价格高的影响，开工率上升到62%。国内现有甲醇生产装置规模多为1—5万吨/年，70%左右以煤为原料，且大多为联醇装置，技术水平落后，生产成本高，缺乏竞争力，从而导致我国每年都大量进口甲醇，而国内装置开工率却不足。目前国内在建甲醇项目总产量达442吨，规模超过20万吨的甲醇项目13个，其中以天然气为燃料的项目6个。预计到2007年国内甲醇消费量将达650万吨，届时我国甲醇生产能力为830万吨/年左右，如以80%开工率计算，产量为660万吨，完全可以满足国内需求，并可能出现过剩。如果考虑进口甲醇的竞争因素，届时国内市场竞争将非常激烈。（3）市场价格情况。据有关研究报告预测，2004年以后国外甲醇到达国内市场的每吨成本不会低于115美元。若考虑汇率、关税、增值税及银行手续费等费用，预计国外甲醇到达国内消费市场的每吨价格将不低于1200元。评估综合考虑了各相关因素，本项目甲醇销售价格按1300元/吨（含税金）取值。四、贷款方式。本笔贷款拟采用保证方式，保证人为借款人的两个股东，其中省控股投资集团公司提供1.75亿元的担保额度，项目所在县国有资产运营公司提供9500万元的担保额度。有利条件及风险因素分析一、有利条件分析。项目所在地煤炭储量丰富，可为甲醇生产提供可靠、廉价的原料煤，有利于降低生产成本。项目生产工艺采用德士古气化技术，我国已基本掌握该技术，技术风险较低。甲醇具有较强的规模经济特点，本项目甲醇规模近期为20万吨/年，远期规划为60万吨/年，具有一定的规模优势。项目资本金已全额到位，无出资风险。目前项目已完成工程量的60%以上，建设风险较小。本笔贷款由借款人的两个主要股东提供连带责任担保，在一定程度上可降低银行贷款风险。二、风险因素分析。（1）市场风险。目前国内外甲醇市场基本饱和，国内在建的规模超过20万吨/年甲醇项目达13个，新增产能超过500万吨/年，并均将在本项目建成前后形成生产能力，加之进口产品的冲击，届时国内甲醇市场竞争将十分激烈。而且，本项目虽靠近原料产地，但远离目标市场，运输不便，运费较高，将削弱项目产品市场竞争力。（2）原材料价格风险。项目依托项目所在地的优质气化用煤，具有一定原料来源及成本优势，但按每吨45元的价格测算原料煤成本取值偏低，特别是目前煤价整体上扬，借款人能否长期稳定地获取廉价原料煤供应存在一定的不确定性。（3）期限敞口风险。本项目资本金比例较低，主要依靠银行融资建设，而且贷款期限长达10年。考虑到加工类项目市场变化较快，本笔贷款期限过长，贷款期内市场变化所引起的项目成本、售价变化及技

某燃料乙醇项目贷款核心要素提示借款人：某燃料乙醇有限公司；贷款人：Y银行；金额：7.56亿元；期限：11年（含宽限期2年）；利率：按人民银行规定对应期限贷款基准利率执行；用途：用于年产30万吨燃料乙醇项目建设；贷款方式：由投资方按出资比例提供担保；申请时间：2004年5月基本情况一、借款人及股东概况。借款人由A公司、B公司和C公司三方按20%、60%和20%的比例出资组建，注册资本1亿元，主要从事燃料乙醇产品的研究、开发、技术服务及副产品的生产、销售。各股东出资额度为：A公司以现金形式出资1.06亿元，B公司出资3.2亿元（其中现金出资7000万元，国债专项资金1.5亿元，以土地出资1亿元），C公司以现金形式出资1.06亿元。股东之一A公司为上市公司，上年末总资产570亿元，总负债290亿元，净资产280亿元，资产负债率51%，流动比率78%，速动比率50%。2002年末实现销售收入380亿元，利润总额20亿元。股东之二B公司注册资本1亿元，具有年产酒精10万吨、燃料乙醇20万吨等的生产能力。上年末总资产9.4亿元，总负债6.3亿元，资产负债率67%。全年实现销售收入7亿元，利润总额3100万元。年末应收账款1亿元，主要为销售燃料乙醇款。上年利润总额比前年增加2300万元，主要为当年国家对其燃料乙醇试行期间亏损补贴(补贴收入3400万元)，如扣除补贴因素亏损300万元。B公司在Y银行开立基本账户，截至2003年12月底，银行贷款总额4亿元（其中Y银行贷款1.2亿元）。股东之三C公司隶属于省政府的政策性投资公司，负责对省内基础设施、支柱产业、高新技术项目提供融资服务。上年末总资产100亿元，总负债73亿元，资产负债率73%。全年实现营业收入20亿元(主要为利息收入)，利润总额8900万元。目前拥有25家控股和参股企业，对外担保余额35亿元。二、项目情况。项目主要建设内容为新建4条日处理小麦1000吨生产线、6条每小时处理面粉20吨生产线以及燃料乙醇生产装置、铁路专用线、热电站等。本项目主要产品为燃料乙醇30万吨，副产品包括小麦谷朊粉4.5万吨及饲料、小麦麸皮、加气混凝土砌块、粉煤灰砖等。项目可研报告、环评报告和项目建设用地已经国家有关部门批准。本项目已于2003年2月开工，建设期2年，计划2005年投产。目前项目的热电站土建工程已全部完工，燃料乙醇生产线、公用工程和铁路专用线已全部开工建设。三、市场分析。燃料乙醇是汽油中添加的增氧剂，可以有效提高汽油的辛烷值，改善燃料性能，减少一氧化碳和碳氢化合物的排放。在汽油中加入一定比例（如10%）的燃料乙醇即可成为车用乙醇汽油，这种新型燃料在无须改装原有汽车发动机的基础上，将保持原有的动力性能，且大大降低汽车尾气的排放量，是一种经济实用的汽车清洁燃料。燃料乙醇作为发动机燃料始于20世纪30年代，美国和巴西是燃料乙醇的主要生产国和使用国。2001年初在美国共有56家燃料乙醇生产厂家，分布在19个州，总生产能力约578万吨；6家在建工厂，总生产能力33万吨。巴西于1977年开始以含20%乙醇的汽油在圣保罗市推广，1980年把乙醇掺入比例提高到22%，并在全国范围内推广，目前巴西是世界上唯一不供应纯汽油的国家，乙醇的产量约为1000万吨，其主要燃料有纯乙醇、乙醇汽油、MEG燃料（60%乙醇+33%甲醇+7%汽油）等三种。从1997年起，燃料乙醇在欧洲开始应用。法国、英国、德国、奥地利等国均已提出发展燃料乙醇产业，燃料乙醇在欧洲国家的使用呈上升趋势，现约占其乙醇总产量的13%。 2002年8月国家有关部门联合发文确定包括项目所在地在内的一些地区为车用乙醇试点范围，并确定借款人股东B公司为燃料乙醇的生产单位。但该公司年产20万吨变性燃料乙醇生产装置实际上只是一个临时过渡性试验装置，待本项目达产以后，现有20万吨乙醇脱水变性装置即停止使用。试点期间，该省共销售燃料乙醇汽油17.6万吨、燃料乙醇2.5万吨，消化陈化粮8.8万吨。 2002年9月国家有关部门下发《燃料乙醇及车用乙醇汽油“十五”发展专项规划》，确定“十五”期间将安排燃料乙醇生产能力不超过200万吨。2003年10月国家进一步明确“十五”期间不再批准新的燃料乙醇项目，未经国家批准的企业一律不得从事燃料乙醇的生产和供应。目前经国家批准的从事燃料乙醇生产的企业仅有少数几家，总产量约102万吨。根据国家出台的有关规划，东北、中南和华东五省首先在其全省范围内推广使用乙醇汽油，然后在邻近省市逐步推广，到2005年底达到在8省范围内全部销售车用乙醇汽油，但规划未明确2005年以后燃料乙醇的销售范围、销售区域是否变化（增加或减少）。2004年6月国家有关部门正式批准了对本项目2004-2008年的补贴标准，借款人生产、销售变性燃料乙醇按规定减免税费后发生的亏损，由中央财政实行定额补贴，分年度补贴标准如下（单位：元/吨）： | 年份 | 2004年 | 2005年 | 2006年 | 2007年 | 2008年 | | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | | 补贴定额 | 2070 | 1721 | 1373 | 1373 | 1373 | 2008年以后的亏损补贴标准另行制定。从试点情况看，国家对某省30万吨项目燃料乙醇的生产补贴基本落实。燃料乙醇价格与汽油价格密切相关，而与原材料小麦的价格相关性较小。根据国家有关部门规定，燃料乙醇价格按照国家公布的90号汽油价格扣除调配销售成本确定。项目评估时按照该省2002年、2003年90号汽油平均价2950元/吨（不含税，下同）计算，确定燃料乙醇价格为2687元/吨。同时，国家明确了本项目由A公司参股建设，并负责包销项目主产品变性燃料乙醇30万吨/年，其中“十五”期间每年在本省销售13万吨，其余17万吨调往邻近省市。（三）原料小麦供需情况和价格情况分析。本项目主要原料为小麦，年需小麦99万吨。截至2003年，我国小麦库存约为6715万吨，库存消费比约为62.8%，远高于储备标准。该省是我国小麦生产大省，2002年小麦库存约2880万吨，1998年以前的老库存约1250万吨，由于其收购价位高，难以实现顺价销售，积压严重。预计该省今后每年仍会增加约600万吨左右的库存量，销售压力较大。1996-2003年该省小麦价格从最高1700元/吨逐步下滑至960元/吨（市场价）。燃料乙醇以陈化粮（小麦）作原料享受陈化粮补贴政策，陈化粮价格参照陈化粮拍卖价给予一定优惠后而确定。评估参考某专业咨询公司报告，按2000、2001年小麦收购保护价格1140元/吨，加上收储费用等，最终小麦评估价格取值1215元/吨。四、项目投资估算和筹资情况。评估测算项目总投资14.2亿元，其中：固定资产投资12.3亿元，流动资金投资1.9亿元。项目总投资中，投资方出资5.32亿元；申请银行固定资产贷款7.56亿元，流动资金贷款1.32亿元。为了确保项目顺利实施，国家有关部门同意安排国债专项资金1.5亿元，10年后分期归还本金，目前包括该部分资金在内的项目资本金已全部到位。五、偿债能力分析。评估在测算项目效益时考虑了国家对此类项目的税收优惠政策（燃料乙醇免征消费税，增值税先征后返）。由于本项目评估时国家有关部门对燃料乙醇补贴标准尚未出台，评估按每吨燃料乙醇补贴341元进行取值。经测算，项目达产年年均销售收入12.5亿元，在年均1.02亿元财政补贴的情况下，利润总额1860万元、销售利润率1.49%、投资利润率1.3%，财务净现值-2.8亿元（基准折现率8.76%），动态投资回收期15年。按最大还款能力测算，还贷资金来源为净利润、折旧和摊销（按85%还贷），本项目贷款偿还期10.3年（含建设期2年）。有利条件及风险因素分析一、有利条件分析。（1）本项目属国家能源战略结构调整的重大项目，本项目的规划、建设、推广由国家直接决策，项目立项、用地、环保分别由国家有关部门批准，有关审批手续齐备，涉及的技术、经济、市场等方面可行性经过严格论证，并有一系列配套措施出台，在试点的基础上稳步推开，项目建设条件具备。（2）燃料乙醇生产受政府保护程度高。一是国家对行业准入实行严格的行政许可，未经国家批准一律不得从事燃料乙醇的生产和供应，同时明确国家在“十五”期间不再批准新的燃料乙醇生产项目。二是产品销售由政府强制推行。政府明确规定了产品的推广区域，在推广区不允许销售替代产品，产品市场比较有保障。三是对生产企业实行政府补贴，且国家有关部门以正式文件规定了补贴标准。从试点情况看，对燃料乙醇的生产补贴基本落实。此外，国家还给予生产企业在原料供给、税收等方面的政策优惠。（3）项目在政府补贴基础上的效益和偿债能力尚可。项目资本金比例相对较高，且已全部先期投入，基本无出资风险。随着国内家用汽车的普及，将会刺激车用燃料需求快速增长，项目前景看好。在政府补贴标准落实情况下测算的效益尚可，有一定的还贷能力。（4）项目社会效益的显著。一是项目原料主要来源为陈化粮，项目建设有助于缓解地方小麦积压和陈化粮问题，减少国家财政对小麦的仓储补贴，有利于稳定农业生产，保护农民利益。二是项目建设有利于调整我国能源结构，降低车用燃料对石油的依赖，缓解我国石油紧缺问题；三是项目实施有利于环保。使用添加乙醇的汽油可减少汽车尾气中的一氧化碳、碳氢化合物等废气排放，改善环境。二、风险因素分析。（1）政策风险。本项目对国家政策的依赖性强，依靠项目本身的效益不足以还贷。项目虽符合产业发展趋势，但销价与成本倒挂，目前纯商业运作的条件还不够成熟，须依靠政府生产补贴才能维持正常运营，特别是项目建成后国家在行业准入限制、产品销售范围、生产补贴标准、行政推广力度等方面的政策变化对项目效益和偿债能力将产生重大影响。需特别关注的是：①国家明确了2005年底以前燃料乙醇的推广销售区域，但2006年以后的销售区域尚未明确，销售范围是否变化存在不确定性。②尽管国家有关部门明确了2008年以前的生产补贴标准，但能否真正落到实处存在不确定性，不排除实际到位的补贴低于规定标准的可能，且政府补贴标准逐年下降，特别是2008年以后的补贴标准尚不确定，而2008年以后本项目还处在还贷期。补贴标准的不确定性将加大借款人的偿债风险。（2）原料与产品的价格风险。本项目主要原料来自于陈化粮，陈化粮供应的稳定性及其价格高低对项目成本将会产生一定的影响；燃料乙醇价格与汽油价格密切相关，国际市场上油价的涨落将会明显影响到产品价格，国家对燃料乙醇生产实行定额补贴，汽油价格下降造成燃料乙醇产品销售价格下降风险需要由企业自行进行消化。（3）项目副产品市场风险。本项目的副产品主要有小麦谷朊粉、饲料、液体二氧化碳、小麦麸皮等，根据专业咨询公司专家意见，小麦谷朊粉潜在市场较大，但国内现有需求量低，需要进一步推广，且借款人尚未与国外购货商签定正式购售合同，存在一定市场风险。其他几种副产品的市场也需在项目建成后进一步开发推广。（4）担保风险。除A公司外其他两个保证人的保证能力一般。B公司按股权比例提供保证的能力不足，且与借款人存在关联关系，目前融资总额较高，特别是本项目达产以后，其现有20万吨乙醇脱水变性装置需停产，将影响其经营效益，担保可靠性差；C公司主要从事长期投资，投资形成的资产具有一定的公益性，创造现金的能力弱，对外担保余额大，代偿能力一般。（5）偿债风险。本项目建成后还需投入流动资金约2亿元，流动资金需要量大，且主要依靠融资解决。本项目贷款期限为11年，作为加工类项目，贷款期限偏长，期间由于政策、市场、技术等变化所引起的不确定性大。综合评审意见本项目是国家调整能源战略结构的重大项目，政府介入的程度较深，项目具有一定准公共产品性质。本项目相关情况复杂，涉及因素多，主要问题是依靠项目本身的效益不足以还贷，须依靠政府生产补贴才能维持运营和偿还贷款。因此，考察重点是国家补贴标准及其落实的可能性，以及国家在准入限制、市场保护及行政推广方面的政策及其连续性。总体看，燃料乙醇的推广顺应汽车燃料发展趋势，项目符合国家能源产业发展战略规划，项目的规划、建设、推广由国家直接决策，在解决小麦消费及储备问题、降低汽车尾气污染和改善环境、缓解我国石油资源紧缺矛盾方面有积极作用，项目社会效益显著，属国家产业政策导向重点支持和鼓励发展的行业，政策环境及发展前景总的趋势比较明朗。项目有关审批手续齐备，资本金比例较高且已全额到位，特别是考虑到国家有关部门已批复对该项目的补贴标准，相关配套优惠措施也比较明确，在此基础上预测的项目综合效益及还贷能力尚可。综合权衡，同意按如下方案有条件对本项目提供贷款支持：（1）由Y银行牵头组建银团对本项目提供贷款，Y银行留贷比例不超过40%。（2）贷款期限最长不超过7年（含宽限期1年），宽限期期满后按年等额还款，每季度还款一次。（3）由投资方按出资比例提供担保。其中B公司因保证能力不足留下的缺口部分由C公司承担。办妥合法、有效、可靠的担保手续。（4）借款人董事会通过决议并书面承诺：①如项目超支由投资方追加资本金解决；②按照约定的还款计划先还贷后分红。③项目全部销售收入全部归集代理行，授权代理行对账户资金运用进行监管，按约定优先用于还贷。

某烧碱及聚氯乙烯树脂技术改造项目贷款核心要素提示借款人：某科技股份有限公司；贷款人：N银行；金额：2亿元；期限：7年（含期2年）；利率：按人民银行规定对应期限贷款基准利率执行；用途：用于4万吨/年离子膜烧碱、4万吨/年聚氯乙烯树脂项目扩建工程；贷款方式：由第三人提供连带责任保证；申请时间：2004年11月基本情况一、借款人概况。借款人为上市公司，目前总股本3.36亿股，业务范围包括基础化工产业，计算机软、硬件及外围设备的生产、销售，网络工程及远程教育，环保设备生产及销售等，具备年产电石9万吨、聚氯乙烯树脂3万吨、苯酚1.35万吨、烧碱3.5万吨、硫酸12万吨等生产能力，下属控股子公司近20家。借款人在N银行开立基本账户，目前银行融资总额5.1亿元，其中N银行2.6亿元。截至今年6月末，合并报表反映借款人资产总额27亿元，其中流动资产余额17亿元，包括货币资金12亿元、短期投资2亿元、应收账款8400万元（其中账龄2年以上的占46%）、其他应收款余额8400万元（其中账龄2年以上的占40%）；负债总额7.5元，其中短期借款4.3亿元，所有者权益19.5亿元。资产负债率28%，流动比率230%，速动比率220%。上年实现销售收入9亿元，利润

某化机浆林浆一体化项目贷款核心要素提示借款人：某纸业有限责任公司；贷款人：D银行；金额：13930万元；期限：5年（含宽限期2年）；利率：按人民银行规定对应期限贷款基准利率执行；用途：用于年产10万吨化机浆林浆一体化项目建设；贷款方式：以借款人自有的房产及机器设备抵押；申请时间：2003年12月基本情况借款人为国有大型制浆造纸企业，目前注册资本14500万元，具有年产50万吨机制纸的生产能力，其产品有出版印刷纸、文化生活用纸、工业包装纸三大系列，包括胶印书刊纸、双面胶版印刷纸、精制书写纸和高强瓦楞原纸等六十多个品种。借款人拥有自营进出口权，已通过ISO9002质量体系认证。借款人近三年资产负债情况如下表（单位：万元）： | 项目 | 2000年 | 2001年 | 2002年 | 2003年9月 | | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | | 一、资产总额 | 88016 | 89685 | 143088 | 173044 | | 流动资产 | 40617 | 37584 | 68203 | 78049 | | 固定资产合计 | 47273 | 49114 | 71898 | 92008 | | 二、负债总额 | 49441 | 47815 | 88530 | 113819 | | 流动负债 | 31391 | 26990 | 52714 | 61171 | | 长期负债 | 18051 | 20825 | 35816 | 52648 | | 三、所有者权益 | 38575 | 41870 | 54558 | 59225 | | 资产负债率(%) | 56.17 | 53.31 | 61.87 | 65.77 | | 流动比率(%) | 129.39 | 139.25 | 129.38 | 127.59 | | 速动比率(%) | 105.04 | 111.32 | 115.49 | 114.17 | 借款人近年资产规模增长较快，当前资产总额较2000年末增加85028万元，增幅197%；同期负债总额增加64378万元，增幅230%；资产负债率由56.2%增加到65.8%。目前应收帐款余额18500万元，其中帐龄1年以内的占比97%；存货余额7900万元，其中原材料3900万元，产成品4000万元。近年来借款人主要投资项目包括：一是2001年以承担贷款2800万元的方式，接收了本市某商厦，并按财政部门要求列入公司长期投资。今年以来商厦经营逐步好转，预计全年能实现一定的投资收益；二是近两年利用自筹资金6500万元及他行贷款2亿元投资新建了高强度瓦楞纸二期项目和热电联产项目。上述两个项目目前已建成投产。借款人近三年损益情况如下表（单位：万元）： | 项目 | 2000年 | 2001年 | 2002年 | 2003年1－9月 | | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | | 销售收入 | 51828 | 53160 | 68684 | 82714 | | 利润总额 | 4711 | 4915 | 8450 | 6966 | | 净利润 | 3135 | 3304 | 5607 | 4667 | | 销售利润率（%） | 16.7 | 17.1 | 20.2 | 16 | | 净资产收益率(%) | 8.5 | 8.22 | 11.63 | 7.9 | 借款人近年主营业务保持稳定增长，上年生产各类纸张15万吨，销售利润率接近行业良好值，净资产收益率优于行业良好值。今年随着20万吨高强度瓦楞纸生产线的投产，预计公司全年销售收入可突破10亿元。借款人近三年现金流量情况见下表（单位：万元）： | 项目 | 2000年 | 2001年 | 2002年 | | ---- | ---- | ---- | ---- | | 净现金流量 | 9861 | -9353 | 16431 | | 其中：经营活动净现金流量 | 4832 | -3516 | 10641 | | 投资活动净现金流量 | -8076 | -11247 | -26154 | | 筹资活动现金净流量 | 13104 | 5410 | 31945 | | 经营活动现金净流量/总债务 | 0.10 | -0.20 | 0.19 | 借款人前年经营活动现金净流量为负值，主要是当年公司增加原材料采购导致增加预付账款14000万元；上年公司经营活动现金净流量为10641万元，与总债务之比接近行业优秀值。借款人在D银行开立基本结算账户，销售货款归行率约65%，上年日均存款约4900万元。借款人融资总额由2000年末31000万元增长到目前84000万元，同期D银行贷款余额由12800万元增长到29000万元。本项目拟建设年产10万吨杨木化机浆，配套建设20万亩林业基地，引进国际先进设备，配套建设5300平方米化机浆车间、备料车间等建筑。项目计划建设期2年，2005年投产，2006年全部达产，项目只提高借款人纸浆自给率，不增加最终产品产量。本项目列入国债专项资金计划，环评报告已经省环保部门批复。项目总投资26300万元，其中固定资产投资19700万元，申请银行贷款14000万元，借款人自筹5700万元；流动资金投资6600万元企业自筹2000万元，申请银行贷款4600万元。全部资金来源中自筹比例29%。经测算，项目达产年可新增销售收入33000万元，新增净利润2418万元，项目投资利润率13.74%，内部收益率为15.79%，按约定贷款偿还期5年，综合偿债保证比为1.66。本项目贷款拟采用借款人自有固定资产抵押担保的方式，借款人已出具了抵押承诺函。目前借款人账面固定资产净值64000万元，在建工程27500万元，可用于抵押的房地产价值10500万元，机器设备36500万元。拟为本项目贷款提供抵押的房地产及机器设备总值为33500万元，其中房地产价值10500万元，制浆生产线、瓦楞原纸工程等设备价值23000万元。从市场情况看，2002年全球纸与纸板总产量33070万吨，总消费量33078万吨，在历经2000年的衰退后呈现小幅复苏，纸价开始上升。从我国产销情况看，2002年我国纸和纸板产量为3780万吨，消费量为4332万吨。2002年我国进口纸、纸板、废纸和纸制品1874万吨，用汇70.4亿美元，进口用汇仅次于石油和钢材居第三位。据中国造纸协会预测，我国纸和纸板的消费总量到2005年将达5000万吨，2015年可能达到8000万吨，其中2005年纸、纸板生产和需求之间的缺口为1000-1200万吨，2015年将达1500-2000万吨。造纸行业是国内为数不多的几个供不应求和竞争相对宽松的行业之一，但业内发展不平衡，呈现出明显的两极分化趋势。同时，进口纸品的大量涌入使国内企业的利润空间受到挤压。近年我国各种纸张产品的平均关税已由原来的15.2%降为9.7%。到2006年7月1日，纸张产品的最高税率只有7.5%，最低仅为2%。近期已有多家外商投资新建规模在30万吨以上的高档纸品生产项目，这些项目投产后将新增产能500万吨，国内企业受冲击面将达到50-60%，相当一部分企业将出现前所未有的困难。借款人近年来产量逐年增长，2000年为11万吨，2002年达到15万吨，2003年预计可达到30万吨，近三年产销率均超过90%且逐步上升，2003年达102%。借款人胶印书刊纸、精制书写纸、铸涂原纸等传统产品销量稳中有增，新开发的静电复印纸、高强瓦楞纸成为公司新的利润增长点。借款人2003年1-9月实现出口收入1500万美元，占当期全部销售收入的15.8%，主要出口产品包括胶印书刊纸、精制书写纸、铸涂原纸和静电复印纸等。有利条件及风险因素分析一、有利条件分析。本项目列入国债专项资金计划，符合国家产业政策，项目实施后可提高借款人的纸浆自给率，从而有助于进一步提高其市场竞争能力。借款人近年快速扩张，规模效益增强，市场竞争力有所提高，目前经营情况、财务状况和现金流量尚可，上年经营活动净现金流量为10641万元，经营创现能力较强；销售回笼情况良好，97%的应收帐款帐龄在1年以内。借款人近两年新建的高强度瓦楞纸二期项目和热电联产项目已正式投产，预计可进一步增加销售收入和改善财务状况。二、风险因素分析。（1）借款人负债扩张，财务风险凸现。近三年借款人资产增长了197%，负债总额增长了230%；同期资产负债率由56.2%增加到65.8%，融资总额由31000万元增长到84000万元，增长了271%。借款人主要依靠银行融资实现快速扩张，融资余额超过年度销售收入，还本付息压力增大，债务风险凸现。（2）纸制品市场竞争日趋激烈，借款人不具备竞争优势。一是国内重点企业通过股票上市加速扩张，产能提高很快，但行业利润率快速下降。2002年我国20家上市造纸企业主营业务收入整体增长了24%，但有11家公司的净利润出现下滑，平均亏损2464万元，较上年增加250%。二是按照我国加入WTO后的承诺，各种纸张产品的平均关税大幅下降，进口纸品的大量涌入将使国内企业的利润空间受到进一步挤压，全球跨国公司的资本和技术将进一步向我国转移，世界大型造纸企业加大了在中国的投资，市场竞争将趋白热化。以借款人目前的品牌、规模和负债水平，将难于承受。（3）原材料供应不落实。项目所需木材来源为借款人育林基地生产的杨木，由于杨木生长期需要4-5年时间，期间项目所需的原材料需外购，能否保证供应及成交价格如何均存在一定的不确定性。（4）担保可靠性不强。拟抵押房产占用地为划拨土地，即使有权部门同意设定抵押，处置时需要补交地价。设备专用性强，难于变现，设备抵押的效力较差。综合评审意见借款人近年经营规模发展较快，市场竞争力有所增强，本项目为国债项目，项目实施可改善借款人原料供应结构，降低成本，提高纸浆自给率和市场竞争能力。林浆纸一体化符合产业发展方向，项目符合国家产业政策。但考虑到借款人近年负债扩张，目前融资余额与销售收入、盈利能力及经营创现能力不匹配，还本付息压力重，债务风险凸现。随着纸制品进口关税的大幅下降，国际、国内竞争者的大量涌入，行业利润下降、竞争日趋加剧，以借款人目前的品牌、规模和技术水平，不具备竞争优势，发展前景不明朗。现有融资中D银行贷款余额已达29000万元，以目前借款人经营情况、财务状况和现金流量，对其大幅增加融资的风险过大。因此，审查认为不宜发放本项目贷款。

某废纸脱墨浆生产线技改项目贷款核心要素提示借款人：某纸业有限公司；贷款人：G银行；金额：6400万元；期限：7年；用途：用于400吨/日废纸脱墨浆项目建设；利率：按人民银行规定对应期限贷款基准利率执行；贷款方式：以借款人自有的纸机生产线设备作抵押

某制药企业GMP改造工程项目贷款核心要素提示借款人：某药业股份公司；贷款人：G银行；金额：2.6亿元；期限：5年；利率：按人民银行规定对应期限贷款基准利率执行；用途：用于血液系列产品GMP异地改造项目建设；贷款方式：由借款人提供1400亩土地使用权及地上附着物抵押，项目建成后追加本项目形成的固定资产抵押；申请时间：2005年4月基本情况一、借款人情况。借款人为上市公司，目前总股本1.73亿股,其中未流通股7700万股（占45%），主要是某药业集团持股4200万股；已上市流通股9600万股（占55%）。借款人下辖近10个控股子公司和3个分公司，主要生产经营抗生素、中成药品、血液制品及保健药品等，主要产品有胸腺肽、肝复肽、干扰素及静注丙种球蛋白等。借款人上年实施配股实际募集资金3亿元。截止上年末，借款人合并报表资产总额17.5亿元，负债总额7.7亿元，所有者权益9.8亿元，资产负债率44%，流动比率62%，速动比率55%。该公司流动比率、速动比率均比前年下降，处于行业较低值，短期偿债能力较弱，主要原因是近年医药行业产品销售竞争激烈，该公司对大客户采取了售后三个月收回货款的形式，应收账款随着销售额的增加而急剧增加，年末应收账款余额达1.8亿元。借款人上年全年实现主营业务收入4亿元，利润总额1000万元；其中血液制品实现销售收入1亿元，毛利润2000万元。上年现金净流量-2000万元，其中经营活动现金净流量1400万元。借款人在G银行开立基本结算帐户，结算业务主要在该行办理，上年日均存款约1800万元，G银行核定借款人授信额度为4亿元。目前借款人（含子公司）银行融资总额10亿元，其中G银行贷款4.4亿元。借款人对外提供担保余额4600万元，全部为对其子公司贷款提供的保证。二、项目情况。本项目拟利用国外先进设备和技术，按照世界卫生组织GMP标准，采用国际同步技术对血液系列产品进行GMP异地改造，项目建成后年处理人血浆1000吨，年产血浆系列产品12种。本项目可研报告和环评报告已经省有关部门批准。该项目已开工，计划2005年末完工并进行试生产。项目总投资5.2亿元，其中固定资产投资3.7亿元，流动资金投资1.5亿元。固定资产投资中，申请银行贷款2.6亿元，借款人自筹1.1亿元，固定资产自筹比例30%。流动资金投资中，借款人自筹3000万元，申请银行贷款1.2亿元。经借款人测算，项目生产经营期内年平均新增销售收入10亿元，利润总额3.2亿元，平均销售利润率32%，投资利润率61.7%，财务内部收益率48.11%，动态投资回收期4.32年。按约定5年还贷，借款人综合偿债保证比为1.58。本项目贷款拟采用借款人1400亩土地使用权及地上附着物抵押，项目建成后追加本项目形成的固定资产抵押。但借款人未能提供其取得1400亩土地产权的合法手续和产权证明，也没有出具抵押物抵押价值评估文件。有利条件及风险因素分析一、有利条件分析。本项目立项和环评已经有权部门批准，符合国家产业政策，建设条件具备。借款人为上市公司，目前生产经营情况正常，已上市流通股占总股本的55%，股权结构比较合理。项目拟采用国外先进设备和技术，按照世界卫生组织标准进行设计和建造，具有一定的技术优势，评估预测的项目效益和偿债能力较好。项目采用土地和房产抵押方式，一定程度上有利于降低贷款风险。二、风险因素分析。（1）财务风险。虽然借款人近期在资本市场配股成功获得了融资，资产规模有所扩大，资金自筹能力有所增强，但其财务状况仍不理想，流动比率、速动比率等均低于行业平均值，长期偿债能力一般，短期偿债能力较弱，盈利能力较差，资产流动性不强。借款人上年实现主营业务收入4亿元，而年末应收账款余额高达1.8亿元，资产质量存在较大疑问。（2）产品价格达不到评估预测的风险。评估预测本项目销售利润率为35%，但借款人上年血液制品毛利润率仅20%，据此判断借款人预测的项目效益过于乐观。（3）偿债风险。借款人上年末银行融资余额与资产总额及销售收入比例分别达到57%和250%，付息债务负担与资产规模及销售收入不匹配，存在过度融资问题。借款人现有融资余额已超过G银行核定的授信额度，本项目还需增加固定资产贷款2.6亿元，且项目建成后流动资金需要量大，大部分也需要通过新增贷款解决。借款人对银行融资的依赖性过大，存在较大的偿债风险。（4）担保风险。借款人不能提供抵押物有关证明文件，也未对抵押物价值进行评估。抵押物的合法性、可靠性及变现能力均存在较大不确定性，抵押效力难以判断。综合评审意见借款人为上市公司，目前生产经营正常。拟建项目符合国家产业政策，具有一定的技术优势。但由于本笔贷款存在上述较多的风险因素，且难于采取有效的规避措施，银行承担的风险过大。因此，审查认为不宜对本项目发放贷款。

某汽车集团股本融资贷款核心要素提示借款人：某汽车集团公司；金额：3.3亿元；期限：5年；利率：按人民银行规定对应期限贷款基准利率执行用途：用于借款人对子公司增加注册资本；担保：以借款人持有子公司的股权质押，同时追加借款人自有房产抵押申请时间：2004年10月基本情况借款人注册资本13亿元，近年与国外汽车制造企业合作生产轿车、越野车、商用车及卡车系列，与国外零部件厂商合资生产空调系统、座椅等汽车内饰产品，拥有控股或参股企业近10家。借款人为增加对子公司某汽车有限公司（以下简称LH汽车）的注册资本，向B银行申请3.3亿元贷款。借款人本部资产总额38亿元，负债总额19亿元，所有者权益19亿元，实收资本13亿元，资产负债率50%，流动比率82%，速动比率82%。今年1-8月无主营业务收入，利润构成主要是投资收益、其他业务利润和补贴收入，利润总额-525万元。借款人本部在B银行开立基本账户，目前融资余额3.3亿元，其中B银行2.2亿元，已超过该行对其核定的授信额度。该行对借款人本部现有贷款中，呆滞贷款2000万元，欠息700万元。借款人及其下属企业在B银行融资总额20亿元，其中正常类贷款3.5亿元、关注类贷款4.5亿元、可疑类贷款12亿元，累计欠息12亿元。 LH汽车是借款人与国外某汽车集团（以下简称MC集团）及其子公司（以下简称MC汽车）共同出资成立的中外合资经营企业，注册资本2亿美元，其中借款人出资1.2亿美元（占58%），外方MC集团出资7000万美元（占32%），MC汽车出资2000万美元（占10%）。LH汽车目前年生产能力为整车8.5万辆，发动机6万台。截至上年末，该公司资产总额47亿元，负债总额40亿元，所有者权益7亿元，资产负债率85%，流动比率107%，速动比率45%。今年1-9月实现销售收入40亿元，利润总额9000万元，销售利润率11%。目前银行融资总额15亿元，其中B银行3亿元。 LH汽车拟引进MC集团某高档轿车系列产品及配套的发动机技术，利用现有年产8万辆轻型越野汽车的涂装生产条件，新建焊装、总装、发动机装配和车桥总装配四大工艺车间以及与其配套的附属设施等，形成年产2万辆高档轿车和3.34万台发动机的生产能力。目前项目可研报告已经国家有关部门批复，项目厂区占地面积40万平方米，国有土地使用权出让合同已经签订。本项目总投资13亿元，其中固定资产折人民币约10.3亿元，铺底流动资金2.7亿元。资金来源为中外双方股东对LH汽车增加注册资本。正式增资前借款人先将其持有LH汽车的8%股权作价1550万美元转让给MC集团；然后双方以现金方式增加对LH汽车的出资，双方出资比例为各50%。本项目计划于2010年达产，达产后年均销售收入81亿元，年均利润总额6亿元，项目内部收益率23.5%，投资回收期6.54年，投资利润率18.1%。本次增资借款人应投入6.5亿元，其中自筹3.2亿元，申请B银行贷款3.3亿元。本笔贷款的还款来源包括借款人对本项目的投资收益和借款人的土地出让补偿金，贷款期限5年，拟采用借款人持有LH汽车50%股权质押，并追加借款人自有房产抵押。中国已成为世界第四大汽车生产国和第四大汽车消费国，2003年国产汽车产销量分别为444万辆和439万辆，同比增长35%和34%，其中轿车销量197万辆，同比增长74%。本项目在30万元以上轿车市场上的份额约为10%—15%；预计到2010年市场需求量将达到6.5万辆/年。本项目达产年安排生产轿车2万辆，约为市场需求的1/3。上年国内销售该种进口轿车6700辆，较上年增长22%。该轿车在中国的特许经销服务中心已近50家，为项目今后的发展奠定了一定的基础。有利条件及风险因素分析一、有利条件分析。本项目与国外MC集团合作生产的某高档系列轿车已在市场中形成较高的知名度和美誉度，具有良好的品牌效应。本项目依托外方股东的技术支持、业已形成的良好市场形象和客户基础，在市场拓展方面具有一定的优势。项目利用企业现有的设备和生产线，可减少总投资。建成投产后，预计年

某商品房开发项目贷款核心要素提示借款人：某房地产公司；贷款人：B银行；金额：8000万元；期限：2.5年；利率：按人民银行规定对应期限贷款基准利率上浮10%执行；用途：用于商住房开发项目建设；贷款方式：由本项目在建工程抵押，同时追加第三人连带责任保证；申请时间：2005年3月基本情况一、借款人概况。借款人为某省会城市一家民营房地产企业，注册资本2000万元人民币，其中某贸易公司出资1600万元，占比80%；自然人L出资400万元，占比20%，注册资本已到位。借款人与某贸易公司的董事长、法定代表人均为自然人L，从事建筑施工、房地产开发业务多年，具有一定的房地产开发经验。借款人具有三级房地产开发资质，近年先后在本市开发了3个房地产项目，完成建设面积约5.5万平方米，总体销售情况较好。借款人目前正在开发的项目有本项目和某大厦写字楼项目（以下简称M大厦项目），其中本项目建筑面积59858平方米，总投资20311万元；M大厦项目建筑面积37860平方米，总投资22940万元。此外，借款人还在本市近郊购置了住宅用地80亩，购置成本为2400万元。截至上年末，借款人资产总额27592万元，其中流动资产22402万元，包括货币资金352万元，存货21050万元（其中本项目开发成本9400万元，已完工未结转开发产品5500万元，本项目土地及前期费用6150万元）；无形资产5000万元（为公司购置的80亩土地）；固定资产690万元；长期投资500万元。负债总额20432万元，其中流动负债17432万元，包括短期借款6100万元，预收帐款6232万元（为尚未结转的预售款），应付帐款4300万元（为M大厦项目应付施工单位工程款）；长期借款3000万元。所有者权益7160万元，其中实收资本2000万元，资本公积2600万元(为公司购置80亩土地的评估增值)，未分配利润2560万元。资产负债率74.1 %，流动比率109.6%。借款人在B银行开立一般结算账户，目前银行融资总额9100万元（短期借款6100万元，中长期借款3000万元），均为他行贷款。二、项目概况。借款人拟开发的本项目地处本市中心商业区，项目由2栋28层的临街商住公寓楼组成，占地面积8702平方米，总建筑面积59858平方米，其中1至3层为商业用房，建筑面积11415平方米；4至28层为公寓楼，共258套住宅，建筑面积38213平方米，地下1-2层为车库、会所和物业管理用房，建筑面积10230平方米。项目容积率6.9，绿化率29%，停车位216个。公寓楼以中大户型为主，其中130-150平方米户型占总户数的60%；150平方米以上的户型占30%左右。目前本项目已取得有关部门的立项批复，并已取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证。项目已于2004年11月开工，计划2006年4月竣工。评估测算项目总投资20311万元，其中土地费用6040万元，前期工程费860万元，房屋开发费11083万元，销售费用316万元，管理费用520万元，财务费用942万元，不可预见费550万元。项目所需建设资金来源计划为：自筹7110万元，占35%；商品房预售收入5211万元，占25.7%；银行贷款8000万元，占39.3%。三、市场情况。本市目前人口285万人，城市人均住房面积12.34平方米。近年来房地产业快速发展，开发与销售出现了较大幅度的增长。2003年房地产新开工面积825万平方米，同比增长41.1%；竣工面积457万平方米，同比增长29.6%；商品房销售面积441万平方米，同比增长31.2%，年末住房均价2650元/平方米，上涨6.7%。2004年本市房地产投资在继续快速增长的同时，高档别墅、公寓的投资和需求增长有所放缓。据调查，在全市住宅销售中，高档住宅销售面积占10%左右，销售均价3800元/平方米；中档楼盘销售面积占60%，销售均价2600元/平方米；中低档楼盘销售面积占30%，平均售价2200元/平方米。本项目位于本市商业繁华地段，周边配套设施较完善，交通比较便利。项目为较高档次的公寓楼，设有高档会所等设施，包括游泳馆、舞蹈房、影视厅、健身房等，楼顶及两座楼之间设计了大型景观花园。项目计划以周边经营商户和当地具有较高收入的白领阶层为销售对象。据调查，项目周边商业用房销售均价10000元/平方米，普通住宅3200元/平方米，公寓4800元/平方米左右。四、项目效益和偿债能力测算。本项目计划定价为商业用房10000元/平方米，公寓4500元/平方米，按销售率90%计算；车库10万元/个，按销售率50%测算；预计可实现销售收入26830万元，实现利润5043万元，投资利润率24.8%，销售利润率18.8%，约定贷款期限3年，综合偿债保证比2.7。五、贷款方式。本笔贷款拟采用在建工程抵押及保证的担保方式。截至目前借款人已向该项目投入资金6150万元，如果银行贷款8000万元全部投入本项目，按实际投入成本计算，可形成在建工程价值约14150万元，贷款抵押率为56%。同时本笔贷款拟追加某建设集团提供连带责任保证。截至2004年6月末，保证人资产总额98351万元，负债总额67836万元，所有者权益30515万元，资产负债率68.9%。已对外提供担保余额9600万元。此外，借款人已承诺如B银行对本项目发放贷款，项目全部按揭业务将在该行办理。有利条件及风险因素分析一、有利条件分析。本项目“四证”及相关建设手续齐全。项目地处市中心商业繁华地段，周边配套设施较完善，交通比较便利，项目地理位置较好。同时本项目可带来一定的按揭资源，借款人承诺如B银行对本项目发放贷款，项目全部按揭业务将在该行办理。除项目土地及在建工程抵押外，本项目贷款还由某建设集团提供连带责任保证。评估测算的项目效益较好，有一定的综合偿债能力。二、风险因素分析。（1）政策风险。借款人目前在建的两个项目总投资合计达43251万元，按最低35%的比例计算，非负债自筹资金应为15138万元，但借款人即使加上购买土地的评估增值部分（2600万元），所有者权益仅7160万元，如无股东增资因素，不符合人民银行关于房地产项目资本金比例规定。（2）筹资风险。除本项目外，借款人目前在建项目还有M大厦写字楼项目，该项目完成投资尚不到总投资的一半，且存在较大数额的施工单位垫资，资金缺口较大。从整体上分析，借款人自有资金不足，存在较大的筹资风险。（3）市场风险。在本市目前住宅销售中，高档商品房销售量占比较低，且受国家宏观调控影响，需求可能进一步减少。本项目为高档商住公寓楼，户型偏大，售价较高，能否顺利销售存在很大的不确定性，项目存在较大的市场风险。（4）偿债风险。借款人由于资金链条较紧，短期借款数额较大，与其开发项目周期不匹配，存在一定的偿债风险。综合评审意见本项目“四证”及相关建设手续齐全，项目地理位置较好，周边配套设施较完善。评估测算的项目效益也较好。本笔贷款除项目土地及在建工程抵押外，还追加第三人全程连带责任保证，担保条件较好。但考虑到项目资本金比例未达到国家规定，政策风险较大。借款人自筹能力较弱，项目存在较大的资金缺口。本项目为高档商住公寓楼，户型偏大，售价较高，能否顺利实现销售存在很大的不确定性。借款人目前资金链条紧张，且存在短期资金长期占用的问题，存在较大的偿债风险。综合权衡，审查认为不宜对本项目发放贷款。

某商用房收购项目贷款核心要素提示借款人：某置业有限公司；贷款人：S银行；金额：4.2亿元；期限：5年（含宽限期2年）；利率：按人民银行规定对应期限贷款基准利率上浮10%执行；用途：用于收购本市财富广场购物中心44%的商业面积；贷款方式：由股东提供连带责任保证；申请时间：2002年3月基本情况一、借款人情况。借款人是某大型国有企业集团（以下简称MT集团）在本市的全资子公司，注册资本1.3亿元，主要负责MT集团在本市等周边三个城市的主要业务。MT集团目前注册资本400亿元，业务主要集中在金融业、实业投资和其他服务业三大领域。经过20多年发展，现已成为拥有近40家子公司的国际化大型跨国企业集团。截至目前MT集团合并报表总资产3590亿元，上年实现经营收入320亿元，利润总额30亿元。近年来借款人积极实施产业调整和战略整合，基本形成了以房地产和基础设施投资为主导产业，包括进出口贸易、医疗卫生等领域的跨行业、跨地区企业集团，具有一定的发展潜力。近年主要涉及业务有：（1）房地产开发。借款人在本市已成功独立开发了三个楼盘，总建筑面积7.5万平方米，累计实现销售面积6.7万平方米，实现销售收入4.5亿元，净利润6800万元，土地储备24万平方米（已缴地价款1.5亿元）；（2）财富广场项目。借款人本次拟收购财富广场购物中心44%物业，计划将其建成一个集休闲、娱乐、饮食、购物于一体的超大型商业中心；（3）贸易业务。借款人是拥有外贸进出口权的进出口企业；（4）高速公路建设。借款人与某市路桥公司商谈合作开发某高速公路项目，预计总投资10亿元，建设期2年，经营期25年。目前已投入资金5000万元。截至上年末，借款人资产总额11亿元，负债总额7.7亿元，资产负债率70%。流动比率110%，速动比率71%。全年实现销售收入3.6亿元，净利润3500万元，当年经营活动现金净流量-9900万元。借款人上年末长期投资余额为2.9亿元，当年实现投资收益为2000万元。由于借款人长期投资的历史遗留问题较多，部分已成为不良资产。在剔除虚增利润后，近两年利润分别为-400万元和-1000万元，实际盈利能力较差，报表反映上年末累计未弥补亏损6300万元，如再考虑虚增利润(约8200万元)和不良投资资产因素，借款人有较大数额的财务包袱需要在将来逐步消化。借款人是S银行新建立信贷关系客户，目前银行贷款余额2.8亿元，MT集团内部借款1亿元，均为长期借款；信用证余额370万美元。三、项目情况。财富广场是本市目前最大的综合性商业项目，占地面积5万多平方米，建筑面积约15.5万平方米，由22层高的写字楼（现为MT大厦）、六层高的大型购物中心和占地3万多平方米的大型户外广场组成，计划总投资12亿元，由某房地产公司(以下简称E公司)负责该项目的开发建设及经营管理工作。项目1999年正式开工建设，目前项目主体工程及外墙装修已基本完工，正在进行内部设备安装及装修，计划于今年5月全部竣工，8月正式交付使用。上年借款人与E公司签定合同，购买了财富广场写字楼部分，并将其命名为MT大厦。该项交易合同购买价为4.3亿元，预计销售价为5.8亿元,可获净利润1.5亿元左右。本次借款人拟以7亿元的价格再次购买财富广场购物中心部分房产，包括2.9万平方米商业面积(含50年土地使用权)和1400平方米夹层商业面积，并已签订购买合同。收购完成后，借款人拥有财富广场商用面积的44%，剩余56%仍由E公司拥有。双方分别出资440万元和560万元合资组建某物业管理公司，负责经营管理整个购物中心和户外广场的物业和招商活动。经营所得净利润，在提取10%的法定公积金和5%的公益金后按股权比例分红。

某度假酒店项目贷款核心要素提示借款人：某度假酒店有限公司；贷款人：H银行；金额：3亿元；期限：10年（宽限期不超过2年）；利率：按人民银行规定对应期限贷款基准利率执行；用途：用于度假酒店项目建设；贷款方式：项目投入运营并开始盈利前以本项目土地使用权及在建工程作抵押，并由借款人母公司提供连带责任保证担保，项目建成并开始盈利后可转由本项目全部房地产作抵押。申请时间：2005年7月基本情况一、借款人及股东概况。借款人是专为开发本项目设立的项目公司，注册资本3亿元，其中A集团占39%，A集团子公司B公司占21%，某房地产开发有限公司占40%。借款人经营范围包含客房、餐饮、会议、娱乐、房地产综合开发经营、旅游项目开发等，目前资产总额3.12亿元，负债总额0.12亿元，资产负债率3.7%，流动比率280%，速动比率280%。由于处在项目建设期，无经营收入。借款人在H银行开立一般账户，目前无银行融资。股东之一A集团是借款人实际控股股东，注册资本26亿元，主要业务为经营某国际大厦。截至上年末资产总额54亿元，负债总额24亿元，净资产30亿元，资产负债率44%，上年度实现销售收入9亿元，净利润2.4亿元。目前该公司在H银行贷款余额4亿元，全部为短期流动资金贷款。股东之二B公司是A集团为投资本项目而专门成立的投资性公司，注册资本2亿元。股东之三某房地产开发有限公司由9位自然人出资成立，注册资本2000万元，经营范围包括房地产开发经营、物业管理、经销建筑材料等，具有房地产开发二级资质。目前资产总额11亿元，负债总额10亿元，资产负债率91%，上年度实现销售收入1.8亿元，利润总额3000万元。二、项目情况。本项目拟建设一座五星级标准的海滨度假酒店，项目规划用地面积10万平方米，建筑面积7.5万平方米，客房总数500间，项目建成后将由某国际集团管理，借款人已与该公司签订了管理协议。本项目立项和环评报告已经有权部门批准，目前已取得土地房屋权证、建设用地规划许可证、建设工程规划临时许可证，建筑工程施工许可证尚未办妥。项目已于去年开工，截至目前已完成投资3.75亿元，计划2005年末建成试运营，2006年正式营业。本项目总投资7.2亿元，其中借款人自筹资金4.2亿元，占比58%，拟申请银行项目贷款3亿元。目前已到位资本金3亿元，其余1.2亿元将由股东各方按股份比例追加投入，其中A集团及其控股的B公司尚需出资7000万元，某房地产开发有限公司尚需出资5000万元。A集团（本部）上年报表显示其未分配利润2.9亿元，经营活动现金流量净额4.3亿元，具备一定的出资能力，但某房地产开发有限公司上年年报显示其长期投资已远超该公司净资产的50%，未分配利润4700万元，经营活动现金流量净额为－1.4亿元，出资能力较弱。评估预测本项目在计算期18年（建设期3年、经营期15年）内年均收入1.4亿元，年均净利润2000万元，投资利润率3.4%，财务内部收益率1.1%。按本项目约定贷款偿还期10年测算（含宽限期2年）综合偿债保证比为1.20。项目建设期内拟采用土地使用权与在建工程抵押，并由A集团提供连带责任担保；建成后以本项目全部资产抵押。三、市场情况。项目所在地是我国著名的滨海旅游城市之一，旅游业是该市的支柱产业，旅游收入在国内生产总值中的比重约占60%。旅游收入在全省国内生产总值中也一直保持较高比例，近3年旅游收入年均增长8%，2004年全省旅游收入约100亿元。根据当地旅游信息中心提供的资料，目前该市已评及待评的星级酒店120家，客房总数1.8万间，其中已评五星级酒店4家，待评五星级酒店6家，客房合计4200间。除了市区部分酒店为商务酒店外，大多为度假酒店。近三年全市酒店平均开房率均在50%以上，平均房价为480元/间/天。项目位于某著名度假区，该度假区以清澈海水、细白沙滩、优美海湾著称，是为数不多的国家级旅游度假区中较为出色的一个。该度假区内酒店平均房价和平均开房率均比市区同档次酒店高，五星级酒店的平均开房率约为60%，且客房平均单价水平较高，约为750元，对高消费水平的度假游客具有一定的吸引力。本项目定位于该区标志性旅游酒店，目标客户定位于国内外高收入、高消费游客。贷款项目评估时依据谨慎原则，预测本项目开房率第一年为45%、第二年及以后年份为55%；以当地五星级（及待评）酒店上年平均房价750元/间/天为本项目各年的房价。按上述参数预测，管理协议约定的第一个经营期15年内（2006－2020年）客房收入合计11.2亿元，餐饮收入合计8.5亿元，其他收入合计1.8亿元，累计收入21.5亿元。有利条件及风险因素分析一、有利条件分析。该项目建设符合项目所在城市旅游业发展需要，项目地理位置优越，建成后委托有丰富管理经验的专业公司经营管理，具有一定的经营优势，评估预测有一定的市场空间和盈利能力，借款人控股股东A集团资产规模较大，近年来财务状况基本稳定，具备一定的出资能力和担保能力。二、风险因素分析。项目所在城市是旅游城市，酒店餐饮业发达，市场发育成熟，但项目所在度假区内已营业的中高档酒店已超过10家，市场定位均为高端客源，客源选择面相对较小，竞争较为剧烈。2005年末该度假区内酒店客房总数将超过4500间，具有一定的市场压力。本项目聘请国外知名酒店集团管理，在引进先进管理模式、经营理念的同时，也增大了成本和人工成本开支，可能影响项目盈利能力。同时根据借款人与某国际有限公司签订的《管理协议》，在受让方继续履行合同的前提下，双方都有权将本协议或其在酒店的利益让与任何独资公司或关联公司。若在贷款期内酒店产权和经营管理者发生变动，将影响贷款的安全。本项目自筹资金4.2亿元，除已到位的项目资本金3亿元外，股东仍需按出资比例增加投入1.2亿元，这部份资金能否及时到位，对项目顺利进行有较大的影响。综合评审意见基于以上分析，同意在落实以下前提条件下向本项目发放贷款3亿元，期限不超过10年，其中宽限期不超过2年，按年等额还款，每季还款一次；执行人民银行规定的对应期限基准利率。前提条件如下：1、借款人办妥建设工程施工许可证。2、项目投入运营并开始盈利前以本项目土地使用权及在建工程作抵押，并由借款人主要股东A集团提供连带责任保证担保，项目建成并开始盈利后可转由本项目全部房地产作抵押，办妥合法、有效的抵押和保证担保手续。3、借款人出具书面承诺（或在借款合同中约定）：①在H银行开立项目建设资金及收入专户，由其监管贷款资金的使用，经营收入全部存入该专户并由该行监督支付，当年贷款本息未按期足额偿还前，不进行利润分配；②未经贷款银行同意，不得对外增加新的融资和提供担保。③借款人须及时为其财产购买相关保险，并设定H银行为第一受益人或将保险权益转让给该行。4、A集团出具书面承诺：贷款期间须保持对借款人的实际控制权，未经H银行同意不得转让其持有的借款人股权。

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